既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。
高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：
房产行业解决方案：
09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初_正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：
精准推广规划：
1）楼盘客群细分；
2）精准短信营销平台；
3）精准邮件营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）
3）数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1）商圈分析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略。
中高端房产项目推广规划：
1）整合网络传播方案；
2）高端客户数据库分析；
3）数据库内容设计与推广执行；
4）项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。
背景：
栖霞建设首次进入无锡所开发的项目。地段在梁溪河畔，无锡热点的居住板块，占地268555平米，总建540000平米。
注：
栖霞建设目前在江苏省内开发企业排名列位第一，同时也是上市房产企业。
策略：
强调企业实力及品牌，高价格进入无锡市场，控制放盘量，价格高开高走，并采用买房送车位的形式搭售车位，对有车族形成购买诱惑。
效果：提前预支了未来价格上升空间，同时卖房送车位使客户来源变的相对单一。目前二期产品虽采用大幅度明折明扣的方式，但整体房源去化也较为缓慢。
经验：在产品优势不突出，缺乏特色的背景下，对自身品牌和市场过于乐观。以高价格进入市场，存在高风险。可比典型项目营销经验及启示－客户策略启示：以务实的价格策略，获得客户的追捧，广开客户渠道，快马加鞭去化房源，保证资金链，在目前的市场环境中较为可取。例证：山语银城现场展示能让潜在客户提前感知在社区生活中的场景，对房地产项目前期销售有着重要的作用。如山语银城在销售前期便完成、并有效利用这些展示成为了销售的主要道具。
足够以及充分的现场展示设置，一方面显示发展商的实力，同时也是告知客户——这是未来生活的展现，给予客户信心，从而推动其购买。启示：开盘前“展示先行、充分到位”可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略例证：山语银城可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略展示标准：材料展示、样板房、示范区会所、准现楼（建筑、环境）…例证：山语银城前提：首先完善现场展示吸引客户眼球，以优越的自然环境以及高水准的现场展示将项目形象拉升到高位。
在长时间蓄水后，开盘的价格策略采取平开策略，同时在开盘价格基础上，推出四重开盘优惠方案，营造火爆的销售场面，开盘认购250余套，在逆市中成为了滨湖区的聚焦点,但仍然低于开发企业预期目标。
开盘后通过自然资源的挖掘以及其他公建配套的完善，拉升项目档次，价格却始终未有上调。
后期通过客户网络的扩张，客户口碑的提高，但销售量却呈递减趋势，整体销售状况不容乐观。
山语银城开盘优惠政策
1、银城会会员优惠1%
2、开盘期优惠1%
3、一次性付款优惠、纯商业性贷款优惠1%
4、预付壹万元车位定金购房优惠1%
5、银城地产业主凭产权证优惠1%可比典型项目营销经验及启示－价格策略
五月的花海，分外迷香。在这一年中承上启下关键性的季节，我们相约武局党校，集中培训网络新媒体相关知识，总结过去工作经验，学习当下先进媒体知识，把握未来宣传工作要领，助力铁路媒体宣传工作强基达标提质增效，为服务铁路发展营造好的社会舆论环境和口碑。
xx月31日至xx月2日，我有幸参与了局党校举办的20xx年全局网络新媒体工作培训班。此次集中学习，汇聚了来自我局69个单位100多个优秀通讯骨干，大家齐聚一堂，集中充电，相互学习，交流经验，共同近距离聆听新浪微博、腾讯大楚网等资深媒体人的精彩授课，感受一次思想的洗礼。培训过程中各位领导及媒体专家的讲座，或深刻、或睿智、或沉稳、或思辨，无不滋养着我的心田。讲师们丰富的网络案例，精湛的理论阐述，使我受益匪浅。
一、以“双微”平台为突破口，创新运用媒体形式。
在当下万物皆媒的环境下，微博、微信无疑是市场份额最多，关注度，运用最广泛的媒体形式。
首先，微博依然是突发事件集中爆发平台、第一信源。是公众知情权和表达意愿的重要诉求通道。是政府、企业形象宣传、危机管理不可替代的平台。铁路身肩公益，决定了其微博的政务属性。铁路微博突出面向百姓贴心服务，及时发布信息、加强与民众的互动性，已成为铁路做好网络舆论正面引导，提升公信力，树立良好社会口碑的重要抓手。运营好铁路微博平台需要设立专项管理制度，增强风险防范意识。面对广大网民，要端正服务态度，勤思考，多互动，善总结。
其次，微信已然成为人们不可或缺的生活方式。自宜车新媒体成立以来，微信运营开始步入正轨，《视频直播》、《乘着火车去踏青》、《企业宣传片》、《VR全景》、《夜话读书》等栏目内容丰富，形式多样的新媒体作品均受到用户一致好评，有效的传播了宜车声影。虽然成绩显著，但问题也不少。目前平台涨粉遭遇瓶颈、缺乏粉丝互动、关注群体不均衡男女比例达7/3等问题突出。
针对出现的问题，我们可以从这几个方面入手：
一是改变传统的“5W”文字表述方式，以贴近用户、通俗化、短句式的方式加以改造，降低用户的抵触心理，提高作品传播率。
二是创新利用媒体形式，实现媒介交互融合，例如全景视频直播、全景趣味动图、线上直播等，以丰富平台内容，增强吸粉能力。
三是研究用户心理，参考用户先知需求、价值需求、忌难求简需求。四是及时回复粉丝评论，把用户当伙伴、当朋友，虚心听取粉丝意见建议，同时适当开展活动征集粉丝意见，吸引新用户，留住老用户。
二、严把宣传关口，提高舆情风险防范意识。
网络是把双刃剑，随着移动互联网时代全面到来，面对互联网资本构成日趋复杂化及网络交互性日益增强的局面，网络舆论异军突起，形势严峻。一般而论，面对错综复杂的新型舆论环境，铁路部门往往处于寡不敌众的劣势，而观众“天然地”具有善良、同情、公正等道德优势，加之新信息传播技术带来的诸如匿名、暗示、传染等适合“起哄嫁秧”的集合心里机制，舆情处理工作难度之大可想而知。
笔者认为可以从以下几个方面着手：
一是成立舆情监督机构，完善舆情考核机制，建立舆情应对机制，及时的发现舆情、研判舆情、处理舆情。
二是坚持诚实为本、及时发声、依法依规的舆情处理原则。处理舆情反映要快，应对要灵活，回复要准确，处理过程要细致。
三是处理舆情要有前瞻性，未发声、先研制，错了态度要诚恳，遭遇诬陷坚决斗争，误解误传巧妙解释，特殊情况下可以向相关媒体寻求帮助。力避“化危为险”、力求“化危为安”、力争“化危为机”。
三、助力网评提质上量，营造和谐外部环境。
网络评论是网络媒体的旗帜和灵魂，有着重要的社会教育意义和社会引导作用。随着我国铁路的高速发展，社会监督越来越严苛，群众的各种呼声接踵而来，如何答疑解惑、调节舆论温度、平衡社会心态、协调社会行为、避免传播误区成为铁路舆情处置的重要使命和严峻考验。笔者认为可以从以下几个方面助力铁路网评提质上量。
1、增加评论的附加值。即作为评论员，你应该懂的比别人多一点，能说出来的东西比别人多一点，能够提供的有价值信息比别人多一点。
2、增加评论的可信度。俗话说的好，隔行如隔山，不同领域有不同的'专业知识，而专业的知识才更能让人信服。
3、提升评论的文字功底。文理通畅的文章才能赢得更多的关注。相反，平淡无味或过于艰涩的行文，必然会让人失去阅读的兴趣。
一、供电企业在思想上对营销管理进行重新定位
供电企业在电力营销上的主导思想是遵循市场发展导向，以节能环保为发展目标，具体是运用细化市场需求、健全营销体系来对传统营销理念、营销模式进行深化改革，以此来更好地提升电力企业的经济、社会以及环境效益。当前供电企业在电力营销管理中的思想地位主要包含四个方面的内容:一是在电力营销过程当中，电力产品作为商品与其他商品同样在市场竞争当中需要适时地进行营销管理上的调整，这也就要求供电企业在电力营销中必须要全面创新营销理念和营销模式，以此来向用户展现出供电企业在电力营销中的特点与优势，从而最终提升其市场营销的质量与效果;二是供电企业在电力营销过程当中必须要运用电力网络发展的优势条件以及广泛的用户基础来进一步提升其技术含量，同时还要在电力服务质量和服务水平上进行提高，并且在国家宏观调控政策的指导下来对电力运行系统当中的不利因素进行排除和问题的及时解决，从而全方位地满足用户的用电需求;三是在实际的电力营销过程当中还要实时地对用户的用电需求以及市场的发展导向进行信息搜集和分析。
同时还要依据市场发展需求创建出符合市场主流趋势的营销模式，这也就是当前供电企业提升自身营销能力的有效手段。另外，供电企业在目前电力市场发展的趋势中还必须要以先进的市场发展理念来制定出符合企业健康发展与市场需求的营销方针、营销目标以及具体的营销实施策略，以此来真正实现其效益与能力的提升;四是供电企业在电力营销过程中要将商业化与法制化经营管理模式进行科学合理的结合。自从我国供电企业实行政企分开以来，供电企业在发展过程中虽然还是会受到相关部门的监管，但是其在经营与管理上已经与其他企业极为相似了，所以这也是对传统的由政府主导经营管理的`模式改革和创新。但是需要注意的是，企业的经营与管理注重的是经济效益的更好提升，所以我国供电企业在发展中就必须要制定出科学合理的商业与法制高度结合的企业营销管理模式。
二、供电企业营销管理的基本策略
近些年来，伴随着我国市场经济体制的不断完善，更多企业在管理和经营体系上也发生了很大的变化，这也就进一步加剧了国内电力供需的矛盾。因此，国内供电企业必须要以可持续发展战略为指导思想，从而制定出供电企业的电力营销管理的总体发展战略，并且还要将环保、节能纳入到发展内容当中，从而形成一个以经济可持续发展为目标，以节能环保为发展路线的新型供电企业营销管理体系，从而更好地满足用户的用电需求和市场的发展需要。另外，供电企业还要对自身的工作方式与员工的工作价值观进行分析研究，要将满足工业用电作为供电的重点，并且积极寻求其他可替代能源，从而更好地提升电力供应的质量和社会环保效益。
节能环保作为供电企业创新自身营销管理的重要契机，主要是由于电能是人类目前所使用的最为安全、清洁与环保的能源，其有效地解决了石化能源的污染问题。依据我国现行的能源开发与利用政策，对于电力营销策略的调整也是未来发展的一种必然趋势，同时也是实现我国经济可持续发展的重要举措。在供电企业发展过程当中一项主要的营销管理方式就是以电力市场的发展需求为指引，供电企业在具备良好的市场判断与预测能力的基础上，来不断地拓展自身在电力市场中的发展优势和用户基础与影响，并且在企业内部还要制定出详细的市场细化定位与实施步骤，以此在市场需求发展变化或者用户提出服务要求时可以进行及时、准确的回应，这样不但可以有效地扩大供电企业的市场占有率，而且还能够拓展其用户群，从而提高了供电企业的经济、社会与环保效益，最终促进我国电力行业的健康发展。
三、供电企业营销管理策略的具体实施规划
(一)创建先进的电力营销体系。
在电力企业发展过程当中要对自身电力营销体系创新。在实际电力营销过程当中必须要始终以市场发展需求作为其营销的主要导向，同时供电企业的销售管理部门也要从传统的用电管理向用力营销转变，并且在职能上要调整为市场开发与用户需求管理以及多项业务拓展等内容，从而使得供电企业的电力营销管理成为一个涉及多个方面且具有高度专业性的电力营销管理体系。
(二)进一步提升电力市场的占有率。
1．采用灵活多变的电价政策来抢占更多的市场占有率。采用价格战略来拓展自身的市场占有率指的是将电力市场需求的价格划分为刚性、弹性以及敏感性市场三种，并且对这三种不同类型的市场运用不同的价格来更好地满足其用电需求，从而稳固和拓展供电企业在这些市场中的份额。具体是说，供电企业运用价格策略进行市场占有率提升的主要市场是在敏感性市场，比如工业用户的用电需求，针对这样的市场，供电企业就必须要对其实行超基数优惠电价或者季节折扣等价格营销手段来稳定工业用户的需求，从而进一步拓展工业用户群;另外对于其他用电需求的用户则需要运用差别化的价格策略来进行销售，比如假节日电价、停电电价等方式来让同网同价的电力直接输送到农村地区，以此来抢占农村电力市场。
2．大力推广用电宣传，以此来增加用户的用电量。随着城市居民对生活环境要求的不断提高，使得供电企业意识到在营销管理发展中必须要与政府部门以及电器企业进行联合来加大居民用电宣传的力度，积极地引导人们购买电器来代替石化能源，这样不但可以使得人们意识到电力是一种清洁能源，从而少使用污染环境的石化能源，而且还能够更好地提升供电企业的经济与社会效益水平。
四、结语
总而言之，我国供电企业要想更好地提升自身营销管理质量和水平，就必须要创建出一个以遵循经济可持续发展为主要指导思想，以节能环保为发展路线，以满足电力市场发展需求和用户用电需求的科学合理的电力营销管理体系，只有这样才能够真正实现其效益的提升。
【摘要】
大数据时代也为房地产企业的发展带来一定的挑战，传统市场营销方式受到冲击，房地产企业不得不进行转型升级，因此房地产企业需要结合自身实际进行市场营销方案的调整。同时也存在较多的机遇促进企业的转型升级，房地产企业应该抓住大数据时代的机遇，完善营销策略。
【关键词】
大数据；房地产营销；应用
随着大数据的发展，使得企业得到了更多的商机，企业可以通过大数据对消费者的需求进行定位，更多地对消费者进行了解，使用传感器和微处理器对消费者的喜好进行分析，使得企业在制定营销计划的时候更加具有针对性，通过对消费者的购买记录和数据痕迹进行分析，进行个性化营销方针的制定。同时通过网络可以实现商家与消费者之间的网络交流与沟通，使得市场营销不再局限于实体层面，通过网络可以获得同样的沟通效果，使得市场营销进一步进行扩展，为企业带来新的发展机遇。
1大数据时代概述
所谓大数据，就是指在处理大量的网络数据中，通过优化数据的处理流程，而得到的多元化的信息资产。大数据也可以称之为巨量资料，之所以称之为大数据，就是因为数据资料非常庞大，以至于不能用哪个一些软件或者人脑来进行存储和处理，而且这些数据可以在非常短的时间内给商家提供出最有利的价值信息，从而帮助企业进行经营决策。大数据是互联网发展的产物，对于其定义方面并没有进行明确，仅仅是一个大概的概念，也没有专业的机构对大数据进行定义，但是大数据时代的到来对市场营销产生的影响是显而易见的，对于传统营销的冲击也是非常巨大的，需要企业具有更强的决策力和信息洞察能力，对企业的流程进行优化，提升企业处理信息的速度，将市场营销涉及的数据资料通过必要的软件进行分析，帮助企业获得更加全面的数据资料，为企业的发展提供更加充足的资源，保证企业的经营决策更加科学合理。
2大数据在营销管理中应用的地位及前景
3大数据时代背景下市场营销机遇
在大数据时代下企业可以借助大数据对各类数据信息进行收集，全面地对消费者的需求进行分析，了解消费者的购买动机，从而借助更加科学的手段对企业的市场营销进行分析，制定更加有针对性的市场营销策略，实现线上线下营销的结合。在大数据时代的背景下建立关系营销的观念是非常重要的，可以借助数据库系统，将有价值的信息筛选出来，找出其中较为实用的信息，对企业的营销理念进行创新，提升销售量。具体的机遇包括三个方面。
为客户提供更加精准的营销方式
在大数据时代下企业可以通过消费者的购买记录对消费者的消费需求进行分析，把握不同消费者的消费需要，与消费者建立联系，通过与消费者的交流和沟通，使得企业可以更加深入的了解到消费者更深层次的需求，从而加大对于产品的推广作用，掌握消费者的消费诉求。同时，这种针对性较强的营销方式，可以将顾客、成本以及沟通进行一体化的处理，将消费者为导向的原则进一步发挥出来，使得营销渠道进一步缩短，进一步节省企业的成本，为消费者提供更加物美价廉的购物体验，使得企业的营销方案更加具有适用性。
实现产品交叉营销
交叉营销是指通过一个客户挖掘出更多的潜在客户，这样可以进一步的对市场进行扩展，不再局限于满足客户的需要，而是主动挖掘顾客身上的潜力，将市场进行更加纵深的推广。在大数据背景下消费者短期内的购买记录可以进行调取分析，并对消费习惯进行整合，然后商家就可以针对消费者的购买喜好发送一些适宜的推送信息，增强消费者的购买欲望，挖掘消费潜力。
便于建立良好的客户关系
在企业经营中，客户关系是提升企业竞争力的关键，也是企业进行客户管理的核心内容，通过大数据，可以实现商家与客户之间的关系管理，在营销上进行交互处理，进一步拓展营销方式，为顾客提供更加针对性的服务，在营销和服务方式上实现交互处理，完善顾客管理方式，为顾客提供更加个性化的服务，更好地维护客户关系，提升客户忠实度。大数据时代下的市场营销，产品的同质化较为严重，企业需要进一步维护客户的需要才能创造更高的价值，对营销方式进行优化。
4大数据在房地产营销中的应用（以万科杭州未来城为例）
万科杭州未来城简介
万科股份有限公司，于1984年成立，在1988年时进入房地产行业，在短短的三年之后，就成为了深圳证券交易所的第二家上市公司，20多年来，万科已经成为我国目前最大的住宅开发商，在我国的珠江三角洲，环渤海湾，长江三角洲等三大城市经济圈以及53个中西部大中城市都都有房地产的开发项目，万科集团目前的年销售住宅达到了6万套，销售额高达1251亿元。万科杭州未来城（以下简称未来城），在疏港路与立新路之间，向南就是玉鸟路，北边紧邻104国道，其建筑总面积为14万m2，周边相关的商业配套设施达到了1万m2，距离地铁2号线仅有500m。在未来城项目中，拥有7幢小高层以及7幢高层，主打85~115m2户型，占地总面积为56286m2，xxxx年交付使用，可供1436户居住，同时还提供有1294个停车位。
应用大数据，获取目标客户
随着国家号召的宽带提速降费政策，而且目前通信技术的发展，智能手机以及电脑已经非常普遍，因此在获取数据方面，也越来越简单，通过获得的这些大数据，房地产企业就可以分析出客户的具体需求，同时根据客户的消费能力，万科集团就可以采取精准的营销策略。大数据的获取方式主要是通过网络，一般来说，用户在平时生活中会产生许多数据，公司将这些数据输入到企业内部的数据库，通过对数据进行分析、检索以及可视化，最终提炼出有用的数据。
大数据的应用之目标客户分析
未来城通过万科的大数据库，随机对10名客户进行了数据分析，通过分析发现，这10名客户年纪比较相近，基本都处在25~34岁之间，从而可以得出目前这些人大多数单身或者刚刚结婚不久，所以这些客户对于住宅的需求普遍不高，所以其更倾向于结构相对简单的户型，通过对这10人的学历研究，发现学历普遍较高，他们中有一半都是本科以上学历，有3人是中专毕业，2位大专，然后再通过对其职业分析，发现他们的职业基本都和商业贸易、教育以及IT行业有关，而且基本上都是普通员工，年收入在15~20万之间，这种收入在杭州来说，可以说算上是中等收入了。由于这些人还属于年轻人，所以在休闲方式方面，都是根据自身爱好以及家庭环境等各不相同，例如单身的人更喜欢运动，像游泳、打篮球健身等一些高轻度的活动，而且在下班之后，更加喜欢和同事朋友逛街、打牌或者去聚餐，这与结婚的人有很大的不同，结婚的人，更喜欢在下班之后在家庭活动，尤其是周末，他们会进行一些自驾游之类的活动，而且相较于打牌喝茶和朋友逛街之类的活动就比较少。运用万科强大的数据库资源，销售人员做了一个关于看房看重因素的调查，其中大多数人更看重住房的地段和配套。
（1）地段：通过对大数据库的分析可以发现，60%以上的客户非常看重地段，这些人更希望可以居住在市中心或者离市中心不远的地方居住，当然也有近40%的客户认为在市中心会太吵闹，他们认为只要上下班方便的地方就是好地段。
（2）配套：大部分的客户对于小区的周边配套设施要求非常高，由于这些这些客户相对年轻，所以他们的活动范围比较大，对于小区内部的环境要求反而不太高，但是对于周边设施的便利性却要求很高，据调查，他们普遍希望小区周边的购物、娱乐以及医疗设施要完善，由于年纪比较轻，对于周边的配套教育的关注度也不是太高。
5、结束语
目前社会是一个“大数据时代”，因此我们的任何一个消费行为都有可能留下数据，因此大数据的数据库也越来越大，而且这些庞大的数据并不是一无是处的，通过对这些“大数据”进行总结归纳，可以分析对房地产企业有利的消息。尤其是最近，受到我国宏观经济的调控，全国各地都在实行房地产的“限购令”，导致房地产销售形势比较严峻，再用以往传统的房地产销售策略已经不能满足现代社会的需求了，因此在房地产营销中引入大数据势在必行。
摘 要：房地产是经济价值很高的商品，在人们的生产生活中占有的比例很大，房地产的开发与管理需要进行房地产的营销策划。现阶段，房地产营销策划已经吸引了广大人民的目光。在开发、销售方面，房地产有其固有的属性，所以相比其他商品而言，进行市场营销策划是重中之重。
关键词：房地产；项目开发；营销策划
房地产市场营销策划以整合营销概念为指导，以市场调研预测为载体，整合整个开发建设项目。目前，我国房地产开发的市场还没有成熟的发展起来，对实行房地产开发的营销策划还没有一个成熟的体系，需要进行深入的探究。
一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析
（一）目标市场不明
就目前来看，在房地产开发市场营销策划中，诸多房地产开发商面临的主要问题是目标市场不明。原因在于，在建设房地产时，开发商和策划者没有考虑到当地实际的消费水平，把消费的人群盲目地定位为高档的消费者，然后大肆兴建一些高档的商品，无法满足当地居民对房地产水平的'需求，使很多人支付不起高昂的费用，导致许多房地产卖不出去，市场地位不明。
（二）营销主线不清
使得房地产开发市场营销策划陷人困境之一的原因就是营销主线不清。整个营销活动的主线就是主题定位。在房地产开发市场营销策划中，出现定位偏差的原因就是没有清楚的判断房地产形势，使得在推广时也不能很好的给消费者一个清晰的介绍，满足不了实际消费居民的需要，营销主线不清会使消费者对整个房地产的定位不清楚，无法看到整个楼盘的亮点，无法吸引到消费者购买，这样的话就降低了楼盘在整个房地产市场的竞争力。
（三）网络营销不佳
互联网的开发应用为房地产开发市场营销策划提供了新的平台，为了顺应时代的发展，在进行房地产开发市场营销活动时，网络平台必不可少。为了扩大营销效果，许多房地产开发商在网络上建立网站。然而，这种方式暂时没有取得预期的效果。原因在于利用互联网进行市场营销的体制还不成熟，房地产企业不能有效的评估网络营销活动的手段，所以在达到的效果上面并不尽如人意。
二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施
（一）认清消费需求，强调市场调研
获得真实信息的基础和依据是市场调研，进行房地产开发市场营销策划的准备就是要认清消费需求，强调市场调研，要在调研前就要准备好问题，确定好调研人群。这样的话才能正确的做出营销策划方案，然后进行结果的论证。认清消费者的消费需求，找到市场方向是制定房地产开发市场营销策划的前提。
（二）明确目标市场，做好市场细分
要在房地产市场中提高自己的竞争力的前提是要做好市场细分工作。房地产开发市场营销策划的重要环节就是要明确目标市场，做好市场细分。消费者的构成涉及到各阶层，各领域，市场对其不是很好把控，所以应以消费者购买行为的不同为依据做好市场细分，把需求类似的消费者整合到一起，对需求不同的消费者进行划分，尽力的了解消费者的需求，好提高市场的占有率，为房地产企业的发展做出贡献。
（三）把握产品卖点，合理定位营销
主体定位是房地产开发市场营销中的重要环节。能否掌握产品的优势，然后做出合理的定位进行营销是房地产开发市场营销策划能否成功的决定性因素。另外，在制定房地产开发市场营销时，要有一个明确的主题，这个主题应该一直贯穿整个策划方案，这样的话才可以明确的实行这个房地产开发市场营销策划。
三、营销策划对于房地产销售的重要性
（一）房地产企业实行房地产营销策划，可以提高市场占有率，为整个企业的长远发展起到重要作用
由于中央和政府对房地产一直实行调控政策，使得房地产行业的发展一直处于低迷状态，很多中小型房地产企业由于缺少资金而面临破产，整个行业的发展可能会有一些变化。另外，总是时不时的推出一些新奇的营销手段，抓住消费者好奇的心里，再提出符合产品定位的营销，这样的话会吸引消费者，销售成功的可能性大大提高，市场受到欢迎，企业也会获得高回报。所以说营销策划能促进房地产的销售水平，尤其是有创意的市场营销，是企业在房地产市场上提高竞争力的有效手段。
（二）房地产营销策划能增强企业的管理创新能力
房地产策划与企业管理在某些方面也是类似的，进行房地产策划也是提高企业管理创新能力的方法之一。策划人以策划程序为依据，创新管理房地产开发企业，通过考察房地产开发项目的问题，对解决管理问题进行探索。才会更长远的发展，在这种严峻的大背景下生存下来。
四、结语
市场营销在房地产开发中占有重要的地位。在营销之前，应做好市场调研为制定房地产营销策略提供依据。只有进行市场调研才能更好地了解市场需求，企业才能更好地做出决策，才能开发出满足消费者需求的商品，这样企业才能获得好的收益，才能更好更长远的发展下去。
参考文献：
[1]武银燕.浅析房地产营梢策划及策略[J].中国有色建设.20xx（1）.
[2]刘薇，杨春柏.房地产营销策划存在问题与时策研究[J].商场现代化.20xx（10）.
经过一年半载的努力与奋斗，在这一年多营销工作时间里，作为一名在从事电子营销工作近一年多的营销人员，一直以来，我认为在营销产品中都要具备：灵敏的反应能力、懂得拿捏揣测客户心理变化、对产品的认知与诠释、语言表达技巧、良好的心理素质。
经过一年半载的努力与奋斗，在这一年多电子银行营销工作时间里，有喜、有悲，有笑声、又有泪水，有成功，也有失败。不过在短短时间里，让我深深体会到，无论做任何事情，都要对自己充满信心。
从事营销行业除了对自己要有足够信心，有经验之外，更重要的是自己的一种心态。我是一名刚刚被提升为小分组长的营销人员，对刚被提升，我感到非常荣幸，但无形的压力也朝我袭来，但适当的压力可以给与我推动力，在这里我也想与大家分享下，相信很多在公司工作的同事，他们也有独特的见地。博众长而用之，这样才能为自已在打开一片天地！
一：对自己要有信心
在我刚开始从事营销工作的时候，要拜访客户时犹豫再三不敢进门，好不容易鼓起勇气进门，却又紧张得不知说什么，刚刚开口介绍产品，就被客户三言两语打发出来。一次又一次的拜访失败，我开始为自己在找借口，在抱怨。但我从未意识到给自已找借口的同时，我已经变得相当的消极了。消极的情绪给我工作带来很大影响，后来领导得知此事，他找我聊了许多，他告诉我：“一名合格的营销员首先要具备充分的自信，只有对自己充满信心，才能消除面对客户是的恐惧，才能给自己一个清晰地思路，把产品通过流畅的语言介绍给客户”。这番话深深的刻入我的脑海中，每当我低落的时候，我都会暗暗给自已鼓劲，我坚信一点，只要对自己有信心、对产品有信心，那我已经成功了一半。
二：给自已在不同时期制定一个力所能极的目标
每个人都要合理安排每一天的工作，都要有计划性、目的性，为了避免一种盲目性的积极，也可以说是一种没有方向性，这种情况往往是事倍功半，得不偿失。在我作为一个新营销小分组长，除了我自己，还要带领组员，既然带领了一支小团队，那要有周详的工作计划、合理时间安排、充分调配人员、良好的'团队精神等等。给自己、组员制定一个力所能及的目标！
三：要瞬间获得客户的信赖
在营销产品的时候，我们要与客户交朋友，让客户对自己有好感、信赖。与客户初次见面时的说辞非常重要，好的开场白往往是成功的一半。当然，瞬间获得客户好感、信赖不仅仅体现在初次见面，交谈时客户可能在很长时间对营销员是无动于衷的，但在一些细节上的改变或许可以赢得客户的倾心。
1房地产企业物资采购管理中存在的问题
房地产企业的物资采购包括咨询服务采购、工程采购、设备采购、材料采购等，其中材料采购和工程采购是主要内容。随着住宅产业化的发展，现场施工逐步弱化，工厂生产逐渐强化，材料采购成了物资采购的主体。从房地产企业物资采购的现状来看，还存在一些不足，严重影响了房地产企业管理的水平。
物资采购成本较高
在房地产开发项目的工程造价中，建安成本约占总成本的60%～70%，物资采购直接影响开发项目的建造成本。目前，大部分房地产企业在物资采购中存在成本较高的情况，一是采购权分散，采购计划不完整，存在采购数量不成批量的现象，导致采购价格未达到最优;二是采购人员素质不一，对采购计划不能正确评估，存在人情采购、关系采购的问题，出现物资库存积压，增加了材料管理费用;三是采购管理结构不严谨，采购渠道单一，采购环节繁多，存在舍近求远的情况，加大了项目开发的总体成本。
质量控制难度较大
房地产项目开发同施工材料密切相关，物资采购质量直接影响房地产工程质量，进而影响楼盘销售和企业利润，所以物资采购质量非常重要。在采购供应中，有些企业对供应商评估分析不足，导致部分采购物资不能完全达到质量标准和建筑标准，使得工程质量难以得到保障，因此，采购物资的验收检查环节不可缺少。对采购物资的质量控制不像对价格、交货期要求那么简单，操作难度很大，采购部门不可能全部把质量标准详细表述在合同中，更多在事后进行质量把关，这无形中加大了物资采购质量控制的难度。
合作关系问题较多
房地产企业同物资供应商之间本应是一种战略合作伙伴关系，相互共享信息，联合生产和销售，合作降低成本，共同提高竞争力。但在现实中，房地产企业与物资供应商很难发展成“荣辱与共、不可分割”的合作关系，二者往往是临时性短期行为，合作关系并不紧密。同时在过程中经常消耗较长时间博弈各自利益和解决日常问题，对于长期的有计划的合作战略决策所花费的时间并不多，更多考虑眼前利益，这为物资采购管理带来了更多问题，也为物资采购质量控制埋下了一些隐患。
成本管理意识较少
在房地产企业中普遍缺少完善的成本管理制度体系，多数员工缺少成本管理意识，认为成本管理是财务行为，缺乏全员参与的主动性。这种粗放的管理机制直接导致房地产企业的管理水平不高，主要表现为:注重项目成本的绝对发生额度，忽略整个项目开发经营的效率;注重项目建造成本控制，缺少项目各阶段成本的管理;注重项目大额支出监督，缺乏项目全面成本管理的意识。由于成本管理制度体系不完善，部分房地产企业员工存在出工不出力的现象，在实际操作中没有有效执行规章制度，以致物资采购质量得不到保证。
2提升房地产物资采购管理绩效的途径
面对激烈的市场竞争，房地产企业需要加强内部管理，明晰部门岗位职责，规范物资采购业务，优化物资采购流程，严控物资采购质量，有效控制项目开发成本，不断提升企业的核心竞争力。
建立健全规章制度
建立健全规章制度是房地产企业开展物资采购管理工作的根本保证。在物资采购的过程中，由于规章制度缺位，可能会出现部分物资采购管理失控，造成一些不可弥补的质量问题，大大损耗房地产开发项目的利润空间。因此，学习借鉴国内外先进的管理理念和实践经验，并结合企业自身实际情况，建立健全物资采购管理相关的制度、标准和程序十分必要，能扎实推进物资采购管理绩效的提升。但是，规章制度毕竟是纸上之物，要使规章制度发挥作用，必须通过系统教育、日常教育树立全员成本管理的意识，必须通过效绩评价体系建设强化制度实施的效能。在意识树立方面，应让每位员工明白成本可控，控制成本不只是财务部门的事情，更是全体员工的事情，需要全体人员共同参与。在效绩评价体系建设方面，应以企业盈利最大化为目标，在管理链条中做到全程可控，在部门之间形成相互制约监督机制，在全体员工中充分调动工作积极性，把成本管理渗透到项目开发的各个环节，从而更好地促进房地产企业持续发展。
全面实行公开招标
在房地产项目开发中，实施物资采购公开招标，物资供应按进度分批配送十分重要。第一，公开招标选择优秀供应商，包括供应商的信誉度、生产能力、技术水平、管理水平、服务水平等方面的考量，采取与多家供应商合作完成物资采购计划的办法，这不仅能保障物资采购的品质，而且对项目正常生产起着决定作用。第二，强化管理监督供应商，供应商在利益驱动下更多考虑自身需求是正常的经济行为，因此通过合同条款和过程约束来加强物资质量监督和供应期限管理是必要的，可更好防止房地产企业利益受损。第三，与优秀供应商建立长期合作关系，房地产企业应同物资供应商建立长期合作的伙伴关系，保持稳定的业务往来，不断更新物资供应商的物资质量、价格、服务等信息，并适时向物资供应商反馈使用情况，这既有利于房地产企业根据物资价格和施工进度选择恰当的供应商，也有利于物资供应商及时掌握物资使用信息。因此，房地产企业与物资供应商之间保持良好的长期合作的战略关系，对双方的发展都有利。
借助电商平台采购
如今，电子商务已经成行业发展的大势所趋，房地产企业也应跟上时代的脚步，充分利用电子商务平台进行物资采购管理。电商平台采购的优点主要有两点，一是规范物资采购过程，避免人为因素随意操作，大大提高工作效率;二是缩短空间距离，省时省钱，让决策更加高效。在房地产企业经营成本控制方面主要有三个方面的作用，一是降低物资供应商的商务成本，通过电商平台可使物资采购达到阳光透明的采购招标和方便快捷的供应投标，直接降低了物资供应商的商务成本，间接增加供应商对物资降价让利的'意愿;二是降低物资采购工作费用成本，通过电商平台进行物资采购，可以便捷进行远程发标、投标、开标、评标和定标等工作，不仅能扩选供应商，提高物资采购的快速响应能力，而且能实现随用随提，大幅降低物资采购工作费用和管理成本;三是降低物资采购总成本，通过电商平台进行物资采购，可以开展战略性采购、联合采购、集中采购等活动，以规模性物资采购获取生产商或经销商更多的价格和服务优惠，直接降低房地产企业物资采购的总成本。
全程负责采购任务
在房地产企业物资采购中，供应商选择对于采购产品的质量和服务至关重要。在物资采购中，通常采用流水线式采购模式，由项目部提供技术文件，由采购部编制招标文件并完成招标活动，最后交给工程部实施。这种模式有各负其责、相互制约的优点，但分割了采购过程，不利于部门间的合力协作，容易出现“需要什么采购什么”和“采购什么就用什么”的现象，当出现问题时难以追查责任，使得物资采购效益低下。而在物资采购中实行招标工程师全程负责采购任务的模式，包括技术标准制定、招标文件编制、招标活动开展、供应商选择、釆购合同签订、采购活动实施和采购履约评估等所有环节均由招标工程师负责，可以有效避免部门间相互推诿、不负责任的问题。当然，这种模式也有权力过度集中、容易出现贪腐的弊病，因此需要设置必要的督察机构对所有物资采购活动进行抽查验证，约束招标工程师和供应商的行为，防止暗箱操作避免寻租现象出现，保证物资采购科学合理，保障物资采购效益最大化。
3结论
物资采购是房地产企业需要着重控制的重要内容，直接关系到项目工程的质量和企业经营的效益。在市场竞争激烈的网络时代，房地产企业需要转变成本管理理念，抓好关键环节，做好源头控制，管好支出大项，有效解决物资采购中存在的问题，大幅提供物资采购管理的绩效，有力控制项目开发的成本，才能持续健康发展。
一、全员营销的目的和意义
全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。
二、实施办法
1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。
2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）
三、销售流程
① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。
② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。
③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。
④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。
⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。
⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。
⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。
四、业绩提成
1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。
住宅：提成比率为％，商铺提成比率为％。
业绩提成＝合同总房价×比率
2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。
五、本方案（草案）自发布之日起试行。
XX房地产开发有限公司
XX 年 xx月
