一、住宅小区物业管理特点
随着现代居住方式的不断改变，物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点，主要体现在以下几点：
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地，居住在小区里面的人从事着各种各样的行业，人口结构十分复杂，是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求，所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生，因此说，物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性，会根据周边配套设施需求，不但可以居住，也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了：日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等，这些内容组成了一个管理整体，需要小区物业管理处提高综合服务质量，提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要，所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任，这也是物业管理最终的整体目标。而且，物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外，还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的'个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同，对物业服务内容和标准要求也不一样，有些对服务标准要求高一点，有些则低一点，而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别，对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外，住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门，所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的，跟其他服务性质的工作一样，目标都是为了提高业主的满意度，具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高，越来越多的居民都拥有了自己的轿车，在一些大型小区，进出车辆非常的多，占道乱停乱放现象严重，甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况，车多位少问题相当突出。为解决这些问题，首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置，物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为；其次，增加监控摄像头，物业人员加强小区内的巡逻，发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝，对碰擦事故进行取证；最后，限制外来车辆停放到小区内，在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的，随便扔点小垃圾虽然是小事，但是如果大家都这么不自觉的话，就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的，保洁员上午才打扫干净，下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾，变得很脏，或是垃圾只丢在垃圾桶旁边，在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境，首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯，将体积较大的垃圾，比如纸箱之类的不要堆放于楼道，也不要随意丢弃在垃圾桶旁；其次，是保洁员要经常擦拭垃圾桶，引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖；最后，物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整，防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题，业主也要多支持物业人员的工作，多给予理解，这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式，在对一些问题的处理上，多几分谦让、多几分理解，心平气和的共同探讨解决的方法。比如，因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时，物业管理处要提前通知业主做好准备；比如，会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行，以免影响到业主的休息；对于业主投诉的问题，物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患，保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生，一旦发生这种问题，物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费，物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此，物业要制定相应的安全管理措施，消除潜在的安全隐患。比如，在重要位置安装监控器，一旦出现失窃事件，调取录像取证；采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理；加强巡逻，震慑偷盗行为的出现；小区如有水池，要做好围蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全，物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求，采取有效的措施不断提高物业管理质量，提高业主的满意度。
1经营型物业管理模式的涵义及特征
所谓经营型物业管理模式是指以客户需求和市场变化为导向，利用创新性的经营理念，将所管辖的物业统一纳入经营，通过开发和利用各类物业的功能，提高物业的整体增值潜力。它有三层涵义：
第一、通过有机融合，使物业经营和物业管理服务成为浑然一体的实体，在做好基本管理服务工作的同时，着重为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，竭尽全力发挥域内物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。
第二、依托于社会分工的不断细化。如利用现有物业企业职能部门的专业化，成立专业化公司，充分利用企业专业技术的集中优势，有效降低成本，提高服务质量。借助物业企业社会化，通过企业参与市场竞争，使其充分市场化，形成技术对外扩张的格局。
第三、采取资本运营的手段，利用兼并与联合、改组与改造等方式，优化组合资源，实现专业化管理和规模化经营相融合，不断扩大企业的资本。其目的就是最大限度地体现企业管辖物业的保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式的基本特征表现为物业企业在物业日常管理、创新经营、资本运作等方面的高度融合，其核心就是让物业管理企业全面走向市场化。此种模式是围绕物业管理所涉及的整个领域，不仅仅局限于物业企业对收益性物业及配套项目的经营管理，并且在资源的吸引和技术的转化等方面实现最优化的动态组合。由于这种最优化的动态组合，有效改变了物业管理企业过度依赖于房地产开发企业的传统模式，促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡，使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强，物业管理企业的社会地位日益提高。
2经营型物业管理模式市场需求的价值分析
就我国实际情况而言，客户对经营型物业管理需求旺盛。近年来，随着房地产行业的迅猛发展，二级、三级市场日益扩大，使房地产服务领域巨大的市场空间得到了拓展。根据有关资料分析显示，某总公司所属的总资产中，其中物业资产竟达65%，而且这些物业资产中有相当一部分未得到充分利用，甚至长期闲置。有些分支机构效益差，却对物业这个怀中的金娃娃无动于衷。比如：目前的租赁市场，全国约7000万户居民中仍有300万户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例达。据北京、上海等大城市住房调查显示，分别有、的家庭租房居住。支撑这一巨大租赁市场的中介组织各式各样，非常缺乏专业性和规范性，显然这将给为数众多的物业企业开拓了营利市场，创造了利润空间。试想：当三级市场启动后，随着住房交易量增大，广大市民会有更大的咨询交易、代理租赁及估价物业的需求，显然，这些业务与物业管理企业都将存在必然联系，这些足以说明经营型物业管理模式市场需求旺盛，而现实中相当一部分物业企业在专业管理、合理的.规划和经营方面十分缺乏。综上，物业管理企业必须增强经营意识，提高经营水平，更多关注其物业的增值、物业效益潜力的发挥，最大限度的体现经营型物业管理的价值。
3构建经营型物业管理模式的思考
物业管理企业在发展经营型物业管理模式的过程中，应该提高经营效益、创新经营理念、建立人才培养机制，走出“保本微利行业”传统思路。
提高经营效益，彰显企业的市场竞争优势虽然物业管理企业转化资金、劳动力等资源后，作为综合性服务和精神产品提供给市场，除了给劳动者提供就业、给国家增收之外，毋容置疑，物业管理企业的发展必须通过创造利润来增加积累和吸引更多的发展资金。物业的保值增值依赖于经营型物业管理服务水平的不断提高。企业在不增加经营成本的前提下控制成本为业主提供更多的增值服务，提高成本效益和经营效益是经营型物业管理企业的当务之急。实践证明，惟有注重成本效益的物业管理企业，才能有更强的市场竞争优势，赢取更多的企业生存空间。提高经营效益意味着根据企业自身的有利条件和优势，从而达到企业经济效益与社会经济效益的双赢目标。
创新经营理念，提升物业的市场价值经营型物业管理模式，要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作的必须份内之事。针对客户群找准定位，群策群力策划优质项目，以更多的实惠满足广大客户的需求。诚然，做好物业管理工作固然重要，但是，在激烈的市场竞争中，只有不断地迎合市场、积极地拓宽经营渠道，所引进的经营项目是急客户所急的，才能顺利实现客户、经营者及商户“多赢”。因此，物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使管辖的物业潜力得到充分发挥，不断提升物业的市场价值。
建立人才培养机制，实现物业管理人力资源价值经营型物业管理模式，要求物业企业应根据具体的物业项目，狠抓物业经营人才队伍的培养。培训对象应从管理层到员工层全方位实施培训，做到有步骤、分阶段、且提供针对性强的、分层次的专项培训课程。通过培训，使企业广大员工充分了解和掌握物业经营方面的基本知识，学会运用新的市场化的管理理念、服务标准。因此，只有建立物业管理人才培养机制，才能为企业不断适应行业多元化良性发展和市场变化需要创造持续的动力。借助现代管理工具，利用信息化手段才能更好发挥人力资源的效率，最大限度实现物业管理人力资源的价值。
总之，经营型物业管理模式是企业做强的一条重要途径，推行此种模式必须注重成本效益和经营效益、创新经营理念、建立人才培养机制等，使我国物业管理行业真正进入健康、持续、快速的良性发展轨道。
从本科毕业到走入研究生的教室，再由研究生的教育中走进社会，虽然短短几年，却是我人生中最大的财富，它将伴随着我的一生，渲染着我的思想，引导给我方向，传递给我力量。在进入研究生学习之前，我就暗自下定决心，要把握住任何机会锻炼自己，多积累实践经验和教训。
思想上，我在本科期间已经成为了正式党员，于是在研究生学习期间不断帮助其他同学入党，还是党支部组织的趣味运动会，我都积极参与，争取为班争光，起表率带头作用。
学习上，在LCF导师的教导下，深入研究了石家庄市科技局的基金项目——石家庄市企业自主创新能力建设研究，通过各位老师的帮助和自己的努力，项目进行有条不紊，指标设计有效，提出的对策建议切实可行。在此期间，我的学术研究水平得到了提高，经济学和管理学知识十分融洽地结合，达到了提高自我素质、深入社会实践的目的。
在今后的社会生活中，会面临更大的挑战和机遇，我已经做好了准备，迎头而上。我会继续学习，不断进取，勇于开拓，直视困难，校正缺点，实现更高的社会价值。
一、主要任务与目标：
在满足办公空间的基本功能要求上，反映出新时代的办公空间的特色和个性。
二、主要内容与基本要求：
1.相应的平面布置图;
2.相应的顶面布置图;
3.室内空间的'立面及剖面图30张以上;
4.各类相关的节点及详图若干张;
5.反映设计思想的分析图及草图若干张;
6.各类相关的设计参考图及意向图若干张;
7.空间透视彩色效果图6张以上。
8.详细的设计说明，约400字以上;
三、研究的总体安排与进度：
1.设计准备阶段(20xx年1月下旬—20xx年2月中旬)设计调研，翻阅大量的参考资料选择自己感兴趣地主题，拟定方案。
2.设计构思阶段(20xx年2月中旬—20xx年3月下旬)确定设计主题、绘制草图。从造型、材质等进行构思，提出尽可能多的方案。
3.设计完善阶段(20xx年4月上旬—20xx年4月下旬)不断完善修改设计方案，完成个阶段的草图直至草图定稿。
4.设计表达阶段(20xx年2月下旬—20xx年4月下旬)完成设计图纸的绘制和模型的制作。
5.展示阶段(20xx年4月下旬—20xx年5月下旬)展示图板的排版工作，完成毕业设计展示工作。
6.答辩阶段(20xx年6月上旬—20xx年6月中旬)完成及论文报告全部内容制作，毕业答辩。
四、主要参考文献：
[1]怀特黑德.室内照明艺术〔M〕.北京：中国轻工业出版社，.
[2]沙伦.麦克法兰.照明设计与空间效果〔M〕.贵州：贵州科技出版社，
[3].(英)杰里米·迈尔森，菲利普·罗斯。《21世纪办公空间》辽宁科学技术出版社
[4]吴蒙友.建筑室内灯光环境设计〔M〕.北京：中国建筑工业出版社，.
[5]深圳市金版文化有限公司编.灯光-精彩设计07〔M〕.吉林：吉林美术出版社，.
[6](西)奥罗拉·奎特。《极少主义——极多主义》中国水利水电出版社
[7]《建筑构造》中国建筑工业出版社。
[8]〈室内设计与装修〉杂志。(20xx-2006)
[9]《无障碍设计》大连理工出版社
摘要：伴随着物质生活水平越来越高，人们对于各方面的要求变得愈加的严格，因此，住宅业主对物业管理服务的要求越来越高。住宅的屋顶和外墙渗漏这些情况会在很大程度上对业主的生活带去一定的麻烦，还会给业主的生活带去很大的困扰，不仅如此，它还会使业主对物业管理企业的满意度下降，更会对物业的主要结构和使用寿命造成很大的危害。本文将围绕房屋渗漏的原因和物业管理的日常维护，分析房屋渗漏维修施工各个阶段的要点。
关键词：物业管理；房屋渗漏维修；施工技术
1导致房屋渗漏的原因分析
基础建设不合格。在施工之前，房屋的保温层经常有一部分的干湿部。当线圈材料附在墙壁时，热沥青会迅速蒸发，并蒸发屋顶水基中的水分。随着建筑环境温度的升高，水分会蒸发到空气中，从而导致了线圈鼓起，甚至出现腐烂。如果在房屋建设的过程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上减慢水分蒸发的速度，会使得这类问题免于发生。水分的蒸发影响了橡胶颗粒分子链的热运动，不利于膜的形成，这将会影响到涂层之间的结合力，导致房屋渗漏的问题出现。
屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准。屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准，使防水层表面经常积聚，造成腐蚀和渗漏。另一个原因是基材不光滑、涂膜厚度不够、玻璃布不整齐导致了涂层与砂浆之间的粘结力减少。
2物业管理的日常维护是房屋渗漏的关键
对于没有质量保证的房屋，工程维修人员应根据房屋的维修规则定期检查房屋外墙防水，定期与业主沟通，及时了解房屋渗漏的基本情况，制定相应的维修方案，并根据具体情况进行维修和保养。
防水层失效。当屋面防水层失效后（且渗漏部位面积小），应该使用玻璃纤维胎改性沥青防水卷材，此材料和玻璃纤维毡、SBS改性沥青作覆盖层，两侧粘贴绝缘材料可算是防水伴侣。具有低温弹性，但延伸性差，适用于一般建筑变形的地下或屋面防水层，以下简称碾压材料、特种堵漏材料和单块聚氨酯防水涂料。它是一种厚、固化的涂层，不需要现场成分，取决于吸水和空气，但基本固化时间较长，不适合长时间储存。它适用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于维护和可靠，并且可以降低维护成本。
部分漏雨。屋面防水层没有出现故障，只有部分产生漏雨情况，主要是施工过程遗留的问题，如滚筒的常见防水层、开裂、局部渗漏等，可以在滚筒拍区进行切割。可以填补特殊防水材料外观贴片的.裂缝，漏雨的地方恢复加工方法需要精心维护，否则将影响维修效果。
大渗漏面积的房屋。对于大面积渗漏的房屋，应进行大面积的维护。首先，要除去防水层，如果防水层已经严重失效，会造成保温层的绝缘性能丧失，维修时应该使保温层完全干燥，直到没有水。否则，绝缘层不能完全干燥和防水，从而防水层中的剩余蒸汽层不能在防水层中蒸发，不仅影响隔热效果，而且防水层会有膨胀和破裂情况发生。最后，必须使基层清洁。
3房屋渗漏维修施工各个阶段的要点分析
基层处理。民用住宅项目大多在年初开工，年终竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不适合雨、雪或雾期进行施工，基层必须完全干燥，其基本含水量不应超过8%。屋面和外墙防水施工中的地基处理质量会直接影响到施工质量。施工的要点是要求在基面上有足够的强度和刚度，这样房屋不会发生明显的变形。当屋面防水时，1∶3水泥砂浆可作为厚度为15毫米的底座，底座必须光滑、坚实、干净。施工中的含水量应控制在8%左右。砂浆的强度必须有足够的强度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交点距离，半径约为15毫米，形成圆弧。或制成约100毫米长的钝角，使表面光滑，以便用轧制材料粘贴。
细节处理是关键。根据各房屋渗漏部位的统计，屋面与纵墙交界处、屋顶边缘檐口、屋顶管接头和雨水出口是防水工程的薄弱环节。若处理不当，会造成渗漏，施工必须非常重视沟槽和沟槽泄漏部件，除了在设计要求上加入粘合带和添加线圈层外，还应注意用密封剂对辊端进行加固。屋面、屋顶沟、檐沟交叉口和排水沟上部均为空铺方式，空铺宽度为200毫米恰当，碾压材料固定密封；滚动材料应该在80毫米区域的无组织排水屋檐进行填充，并且密封。对于屋面管伸长接头处的渗漏，施工时将管子周围的找平层做成锥形台，在填平层内填满沟槽填充防水膏，防水层的环箍应与接缝紧密箍在一起。对于雨水出口处的渗漏，施工中的附加层不应小于5%，其周围直径为500毫米，并用防水涂层或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之间的接触可以加宽和深，凹槽约20毫米深，填充密封材料。
铺设防水卷材的方法应科学。防水卷材的铺装方向应根据屋面的坡度来确定。当坡度小于一定数值时，应与垄平行铺设，从檐口到两个卷材的长边，边缘应遵循流动方向，短边应导引风向，坡度大于15%，轧制材料应垂直放置到屋顶，屋顶不能停留在脊中，因此滚动材料必须越过脊。
参考文献：
[1]李新滨.浅谈城市住宅“平改坡”改造[J].中国期刊网,20xx(04).
[2]罗熠.浅谈房屋建筑墙体渗漏水的防治[J].科学之友，20xx(16).
[3]尹战彪,刘国卫,扶庆鹏.浅谈建筑工程渗漏通病防治措施[J].科技资讯，20xx(16).
一、研究意义
特别是代表着中国新一代势力的80后、90后的大学生们，他们顶着强大的工作和住房的双重压力，为社会主义建设奋斗着，他们的住房问题已经成为全社会关注的热点问题。蜂巢公寓就是为了解决目前一些正在求职的毕业大学生租房困难而设计的一种快节奏紧凑型公寓，希望能达到高度节省空间及运营成本，低碳、环保等特点。齐全的设施在满足大学生居住的同时，还在心理，健康等方面给予关怀，打破常见闭塞空间的思维定式，创造新型的快节奏开放式生态居住空间。小区的生态景观设计就是其中一个重要组成部分。
人们在面临学习、工作与生活压力时，总渴望能找到一个休闲居住场所来减轻这份紧张，调整情绪，融入到优美的、恬淡的生活空间去享受那一份宁静与轻松。营造自然和谐、健康舒适的居住环境，追求建筑与景观的融合，自然与人的和谐共生，它随着时代背景及意识形态的发展而发展，并呈现新的特色。
二、课题关键问题及难点
蜂巢公寓社区的意义在于用较低的成本来解决最大程度的大学生以及外来人口的临时居住问题，因此，如何采用相对较低的成本来建造出功能性相对较强的公寓建筑是一个难点，这不仅要考虑到材料的使用，还要最大程度的满足其应有的需求。
同时，环保也是此次项目的一个重点，环保节能一直是如今热门的话题之一，如何合理的运用材料，搭配材料，将这个公寓建筑设计得环保节能也是本次项目能否成功实现的一个重要的突破口。
以建筑设计为着眼点，生态建筑主要表现为：利用太阳能等可再生能源，注重自然通风，自然采光与遮阴，为改善小气候采用多种绿化方式，为增强空间适应性采用大跨度轻型结构，水的循环利用，垃圾分类、处理以及充分利用建筑废弃物等。仅以上几个方面就可以看出，不论哪方面都需要多工种的配合，需要结构、设备、园林等工种，建筑物理、建筑材料等学科的通力协作才能得以实现。
三、文献综述
当今世界，人口剧增，资源锐减，生态失衡，境遭到严重破坏，人类生存和发展与全球的环境问题愈演愈烈，生态危机几乎到了一触即发的程度。在严峻的现实面前，人们不得不重新审视和评判我们现时正奉为信条的城市发展观和价值系统。
为了建筑、城市、景观环境的可持续，建筑学、城市规划学、景观建筑学学科开始了可持续人类聚居环境建设的思考。许多有识之士逐渐认识到人类本身是自然系统的一部分，它与其支撑的环境休戚相关。在城市发展和建设过程中，必须优先考虑生态问题，并将其置于与经济和社会发展同等重要的地位上; 同时，还要进一步高瞻远瞩，通盘考虑有限资源的合理利用问题，即我们今天的发展应该是满足当前的需要又不削弱子孙后代满足其需要能力的发展。这就是1992 年联合国环境和发展大会里约热内卢宣言提出的可持续发展思想的基本内涵，它是人类社会的共同选择，也是我们一切行为的准则。建筑及其建成环境在人类对自然环境的影响方面扮演着重要角色，因此，符合可持续发展原理的设计需要对资源和能源的使用效率、对健康的影响、对材料的选择等方面进行综合思考，从而使其满足可持续发展原则的要求。近几年提出的生态建筑及生态城市的建设理论，就是以自然生态原则为依据，探索人、建筑、自然三者之间的关系，为人类塑造一个最为舒适合理且可持续发展的环境的理论。生态建筑是21 世纪建筑设计发展的方向。
开头报告怎么写
第一，要吃透研究课题，不要匆忙下手
研究生接受了导师安排的课题后，就要以“主人翁”的姿态负起责任来，而且必须把它当成自己的事来做，而不是一味依赖导师。最好是把导师的课题申请书借来仔细研读一番，弄清楚为什么要做（Why）？应该做什么（What）？要怎么做（how）？遇到琢磨不透的问题，一定要请教导师，直到完全吃透课题后，才能进实验室开展研究。
第二，要广泛涉猎相关研究领域，不要拘泥于申请书中罗列的参考文献
研究生要借写开题报告之机广泛查阅文献资料，除了应当搜集申请书中提到的一些重要文献的全文外，还要特别注意查阅国内外最新发表的相关研究论文。
由于申请书中罗列的参考文献基于过去几年的研究进展，但其中有些问题可能已经解决，有些概念可能已经修正，因此密切关注课题相关领域的最新进展不仅是导师的事，也是研究生的事。最好是研究生先于导师一步发现新进展，找到新资料。
第三，要善于站在不同的角度思考问题，不要被锁在固定的思维圈子里出不来
无论在查阅文献时，还是开展研究后，研究生都要积极开动脑筋，努力拓展知识面，特别是要用理性、批判的眼光看待一切科学问题，最忌讳的是将自己的思想禁锢在一个既定的“笼子”里。研究生的思维最活跃，没有教条主义负担，要从不同角度看问题，提出自己的科学猜想，并在实验过程中不断求证。
当然，研究生做开题报告可以加深自己对课题研究意义及实施方案的印象，同时在查阅文献资料的过程中也丰富了自己的专业知识，看英文文献还提高了专业英语阅读能力，大大增加了专业英语词汇量。在此基础上，研究生可以考虑整理出一篇综述文章，即使不能正式发表，以后也可以作为毕业论文的前言或概论。
总之，科学研究可能有一个固定的起点，但恐怕没有一个必然的终点！成果是小是大，既取决于你的运气，也取决于你的眼光，更取决于你发现意外现象后能上升为新的研究方向的能力！
本人在硕士研究生学习阶段，作为一名_党员，思想积极上进，热爱祖国，热爱人民，拥护中国_的领导，拥护党的各项方针政策，认真学习党的政策路线，遵守法律法规，严于律己，戒骄戒躁。
在专业课程的学习上，根据专业研究方向的要求，有针对性的认真学习专业课程，广泛阅读专业书籍和文献，为自己的科研工作打下扎实基础，在导师的指导下，积极参与科研项目实践，使自己的理论知识与实践水平得到了进一步的增强和提高，顺利完成了硕士毕业论文。
在平时生活中，为人诚实，待人和善，乐于助人，和同学关系融洽，积极参加了各项集体活动，在担任学院研究生会体育部部长期间，团结同学，乐于为大家服务，成功组织了多项大型活动，深得老师和同学的'好评。
本人在研究生阶段所获颇丰，无论学业、科研工作，还是个人素质，都得到了很大提高和进步。相信这些学习和实践经历都将成为本人人生道路上的宝贵财富。在以后的工作和学习中，本人将继续保持并发扬严谨治学的作风，兢兢业业，不断实现自我的人生价值和追求目标。
摘要：随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展，房地产企业的竞争日渐加剧。当前，规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征，而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角，在分析房地产企业的价值链构成的基础上，对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。
关键词：房地产论文发表，价值链，房地产企业，管控模式
1房地产企业的发展趋势
规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变，它特别强调企业管理的专业化能力，同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确，业务单元划分适当，并且相互之间的联系通道顺畅，业务流程管理高效。
集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转，且高效地掌控不同区域的多项目运作；同时，不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行，以保证高效顺利地完成。另一方面，必须更好地配置企业资源，做到优势互补，互相推动，有效降低管理成本。
2价值链理论
1985年，迈克尔？波特首次提出“价值链（Value chain）”管理理论，其认为，企业的价值产生于包括生产（投资）、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值，而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。
价值链具有如下特性：
（1）企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面，其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节，而辅助活动主要是企业的内外部管理活动；
（2）企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体，每一环节完成自身的`工作内容后，传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作，实现价值增值。
（3）企业竞争优势来自于成本领先和差异化，而从价值链角度来看，企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。
3房地产企业价值链构成
按照价值链理论，房地产企业的开发作业流程，同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。
房地产企业价值链中的基本活动
（1）前期研究决策阶段：通过缜密细致的市场调研，结合企业自身综合实力，对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究，确定项目业态和开发模式，进行价值研判与决策。
（2）规划阶段：根据前期决策，委托设计单位对已获得地块进行策划设计，形成良好的功能规划和市场识别，将土地最大限度实现增值。确定设计方案后，依法对拟建地块进行规划保健，获得许可。
（3）工程建设阶段：通过招标比选，选择最优施工企业，使其有能力完成设计方案，实现低成本、高质量施工，并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本，使之转化为产品价值。
（4）销售阶段：在取得房屋销售许可证的基础上，对产品进行推广与销售，并根据客户需求反馈，对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正，实现销售价值最大化。
（5）物业管理阶段：产品开发、销售完成后，对产品进行物业管理、保修和后期维护。
房地产企业价值链中的辅助活动
房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的，它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。
（1）战略定位管理：确定企业的发展方向和宏观战略，作为具体经营方针制定的依据，保证企业核心竞争力的培育和发展。
（2）财务和人力资源管理：人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制，促进知识资源的积累和应用；财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及
税务筹划。
（3）企业文化：企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源，在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。
（4）企业创新：在激烈竞争的房地产市场中，技术、产品、销售和管理等方面的创新，是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。
4价值链运营管理模式
价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心，按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位，从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责，整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体，互为依存，互为客户，各自形成可以量化的对整体价值链的贡献，通过协同提高效率，从而实现整个价值链的价值创造最大化，形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”，通过积累形成各自的专业化优势，提高专业化能力，形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势，从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论，将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本；纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。
横向一体化协同
首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条，这是地产企业价值链的核心和主干；由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台；业务链条以支持平台为依托开展经营活动，相互作用，形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方（如：供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售代理等）对接串联起来，就构成了房地产企业的整条价值链。
基于价值链，四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究，目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析；产品设计中心侧重于项目规划与设计，致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计；制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本；营销中心侧重于营销和服务，基于消费者心理，研究需求趋势和营销方式，建立营销管理和服务特色；与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢；实现价值链创造价值的做大化。
基于价值链，业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存，互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样，就会产生协同效应，并打破部门和业务单元之间的界限，实现价值链的价值最优。具体工作中，各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率，然后主动地参与价值链其他环节的工作，从不同的视野贡献智慧，避免漏洞，防止风险。
纵向一体化协同
纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下，各业务单元和模块工作范围相对固定，业务聚焦，打造专业化团队，提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会，有利于员工个体在实践中积累经验，成为专业化人材，并通过专业化发展的通道成长，实现自身价值。同时，各业务单元和模块作为专业化团队，有了人才培养的途径和良好机制，团队内更容易培养知识分享的气氛，从而更有利于知识的积累，进而形成专业化优势，提高价值创造的能力，能为价值链的价值贡献更大。
价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式，它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内，在很大程度上提高了集团的管控能力；并且通过业务单元和职能模块的设置，一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰，业务流程更为顺畅，另一方面这种调整弱化了职能部门的权力，强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下，各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值，进而也避免了各职能部门高高在上，缺乏服务意识的现象，使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外，重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥，而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高，使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。
