摘要：借鉴国外成熟的会计高层次人才培养目标与方式，结合我国现状，会计学学术型硕士研究生教育目标应界定为：培养复合型、应用型的高级会计人才。
关键词：会计学硕士；教育目标；复合型；应用型
会计行业的产生是社会经济活动发展的结果，市场经济越发达，会计工作的重要性越明显。会计人才的培养主要依赖于教育，而会计教育目标的确定将会影响会计人才的培养。目前国内对会计本科教育目标已达成共识，但是对硕士教育目标还存在差异。怎样培养好一个适应目前会计市场需求的新型会计人才，是会计学硕士教育面临的重要问题。我们从会计学学术型硕士研究生应具备的素质出发，探讨其教育目标。
一、环境因素变化对会计学硕士教育目标提出的新要求
自从我国加入WTO与国际全面接轨后，新的发展机遇和挑战接连而来。会计信息全球化要求会计准则向国际会计准则靠近，由此必然产生对会计教育的冲击。
1、经济环境变化对会计教育的冲击。政府市场经济的作用将更加符合国际惯例的同时，政府的工作重心和一些重大经济政策将会发生转移。针对上市公司出现的经营管理问题，近年同、财政部陆续出台具体会计准则、企业会计制度、内容控制规范等，迫使会计教育的内容、形式、方法必须进行改革。因此，制定适应于当前政治、经济环境变化的新会计教育目标，就成为一项紧迫的挑战。
2、社会环境的变化对会计教育的挑战。在全球经济一体化环境中，会计事务将日益国际化、复杂化。用人单位希望所招聘的会计人才是综合素质高的，不仅要求具备扎实的专业基础知识，而且还要求了解一定的经济学、管理学知识，掌握必要的外语、计算机技能。同时，还应有较好的人际交往、语言表达能力。会计学硕士教育必须要满足世界经济发展的创造性要求，与国际会计准则的协调、融合是我国会计积极应对挑战的最有效的对策。
3、会计职业的特殊性对会计学硕士教育的新要求。自从“安然”等事件发生发来，在证券市场、会计信息市场等引燃了世界性公正与诚信危机，在此情况下，注册会计师的岗位职责日益倍增，因为他们是公正、诚信的实践者和鉴证者。同时，随着广大民众对公正、诚信意识认识觉悟的提高，注册会计师职业的诚信监督也被广泛重视，对于培养高层次会计人员的会计学硕士教育来说，有效培养适应新形势的职业道德教育不可或缺。
二、国外会计教育目标体系给予的启示
会计管理是企业管理的核心组成部分，会计人员是企业经营决策的重要人员，其决策能力直接关系到企业经营决策正确与否。因此，在会计实践中，作为组织高层会计管理者，一般要求具有研究生教育经历，这就要求会计学硕士研究生教育应把应用型人才培养放在首位。
2、日本会计教育目标。日本会计教育体系完整，由初级（职业商务中学、商务专修学校、会计培训学校、国民教育专科学校）、中级（国民教育本科学校）和高级（设立研究生教育的国民教育高等院校或研究机构）。前者培养会计专用人才，以会计基础知识、会计实践为教育重点，保障学生具备从事会计职业的知识和技能。第二者的本科教育目标不统一，主导观点有两种：一种观点认为，会计本科教育应以培养职业会计人员为根本目标，相当于美国过去的会计教育目标；二种观点认为，会计本科教育培养通用人才，而不是专业教育。第三者（研究生院）以培养未来的研究者和大学讲师为目标，强调会计理论教育，至于业务能力、实践能力，则由上岗后的企业培训来弥补。受日本特定经济环境、教育环境的影响，提出的会计本科教育为“通用”教育是相适合的。
3、澳大利亚会计教育目标。澳大利亚高等会计教育目标纷繁各异，但强调为学生毕业后进入职业角色做好准备是一致的。以发展的眼光对待职业环境、职业发展和组织系统的变化，树立未来职业生涯承担责任、享有权利的意识。对会计学专业的学员来说，这项目标在其教学活动的各个环节均需遵循。
三、会计学硕士教育目标现状分析
1、会计学教育目标现状及评价。目前，我国会计学专业学历教育由四个层次构成，即中专（含职高）、大专（含高职高专）、本科、研究生（含硕士和博士）。自1980年以来，各层次人才培养目标虽有微调，但没有发生本质变革。
①中专（含职高）教育目标是：培养德智体全面发展的、适应地方经济建设需要的、有较强实际操作能力的中等财务会计人才。
②大专（含高职高专）教育目标是：培养德智体全面发展的、适应区域经济建设需要的、具有独立会计管理操作能力的高等应用型财务会计人才。
③本科教育目标是：培养各类企业（公司）、事业单位、机关部门、学校、科研机构等从事会计实务、教学、科研工作的德才兼备的高级会计专门人才。
④研究生（含硕士、博士、博士后研究者）教育目标还没有公认的、规范的、统一的表述，但多数高校都定位于高级会计人才培养，强调教学能力和科研能力。例如，厦门大学会计学学术型硕士研究生培养目标就定为：培养基础理论坚实、专业知识系统，科研能力、教学能力、实务操作能力较强的高级会计专门人才。上述四种类型、四种层次会计学专业人才教育目标，是随教育发展而逐期积淀的，有时代的合理性，在长期以来对会计学人才培养起到了积极作用。但是，与今天在科学发展观指导下构建社会主义和谐社会要求相比、与高等教育中长期发展规划相比，这些会计教育目标明显存在不足。第一，不同层次目标界定不清。对基本理论、基本概念、基本技能的要求，四个层次几乎一样，差别仅表现在人为臆定的“中等”与“高等（高级）”之间；本科和硕士研究生同为“高级会计人才”，强调都是“三位一体”〔科研、教学、实务〕的规格。第二，会计人才层次界定不合理。人才层次划分，是随时代发展而动态变动的。解放初期，人才十分缺乏，当时的高中毕业生足以堪称“知识分子”；“新三届”本科毕业生在20世纪80年代初，绝对称得上是“高级知识分子”。但目前本科、硕士毕业生通称“高级知识分子”吗？在当前大学“普及”、硕士“扩张”、博士“发展”下，可能只有将博士毕业定为“高级知识分子”。在当今会计人才市场需求多元化影响下，便产生了中专、大专、本科、研究生的教育层次格局，显然将后三者都定位于“高级会计人才”不合理。所以，面对新的情况，中高级会计教育的涵义应当重新界定。第三，层次目标界定缺位。国外高等教育重视本科和博士教育，忽视硕士教育，一般不探讨硕士教育目标。国内高等教育是以地方院校为主体，以培养专科、本科为中心，重点大学（“211”和“985”大学）的教育重点是本科和博士，一般大学（地方院校）教育的重点是专科或本科，纵观教育学研究成果，几乎没有涉及会计学硕士教育目标研究的成果，所以更谈不上有统一、公认的表述。会计学学术型和专业型硕士教育在许多高校中客观存在，有必要探讨其教育目标，对完善硕士教育有积极作用。综上所述，各层次会计教育目标需改革与建立，以便新时期会计职业对人才要求的需要。我们通过研究并经几年实践，创立地方院校的会计教育培养模式：“厚基础+显特色+重个性”。我们认为，会计教育目标应分层建立与完善，不可含混是非。高等会计教育目标建议分别定义为：专科（含高中起点中专）培养初级实务操作人才，本科培养具有创新意识的专门人才，硕士培养具有创新能力的创新人才，博士培养具有创新成果的创造人才。会计教育目标层次上差异的框架性描述如下表： 上述会计教育目标层次差异的框架描述，是评价现有会计实验教学与进行会计实验教学改革与发展设计的基本依据。
2、培养会计学硕士应该具备的素质
一、房地产开发企业会计核算存在的问题
（一）商品房销售收入的确认不够规范
房地产开发企业由于商品房开发周期长，所耗资金量大，其商品具有较高的价值，这就决定了房地产开发企业对开发的商品房采取预收定金或预收账款和分期收款或按揭贷款方式销售。在收入确认时，有的单位收到预收定金或预收账款时确认收入，有的办理按揭贷款手续时确认收入。从而造成税收计算和财务成果核算不准确等混乱现象。
（二）房地产开发成本、费用与售价缺乏配比性
房地产开发企业在房地产开发时，一是由于房地产开发周期较长，前期开发要投入大量的资金，发生大量的开发成本和期间费用，期间费用当年必须确认为营业利润，开发成本又不能结转产成品成本，当年内发生的预收账款也不能确认为收入。形成开发成本、费用与主营业务收入不能配比。二是企业所开发的商品房的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，造成售价与其成本不够配比。三是企业的成本结转没有考虑房屋的楼层、朝向等因素，得出的经营成果也不具有真实性。
（三）收益评价体系不够完善
房地产开发企业在开发前期，资金投入量较大，在开发产品未完工前总成本和单位成本也无法确定，只有在项目完工后才能确认项目的总成本和单位成本，从而确认为收入，这时企业利润才能实现。因此，仅以会计报表的净利润和费用比率等传统的经济指标来考核企业发展状况，不利于监督管理部门和社会对企业的评价和考核。
（四）信息披露不够全面、及时
按照新《会计准则》和信息披露规范，存在如下问题：一是会计信息披露内容格式过于“僵化”，导致一些应该披露的重要信息无法显示出来。二是会计信息披露内容具有一定的滞后性。三是披露的会计信息大多是按照历史成本计量，与其现时的时间价值相脱节。
二、房地产开发企业会计核算存在问题形成的原因
房地产开发企业在会计核算中存在上述四方面问题形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述问题的客观原因。针对房地产开发企业的具体业务流程和会计工作的具体特点，现行的《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》不能准确做出具体的规范，不利于企业操作，从而产生如此乱象。另一方面企业经营者盲目追求利益最大化是问题形成的主观原因。对不应计入收入的预收账款计入收入，开发成本后移，影响企业的经营业绩。
三、完善房地产开发企业会计核算的对策
（一）进一步完善房地产开发企业会计制度，规范核算行为
目前执行的《房地产开发企业会计制度》是财政部1993年1月制定的，部分内容已不适应形势的发展，需进一步规范和完善。一是与目前执行的新《会计准则（具体准则）》不相适应。二是与目前日趋发展经济形势不相适应。三是按现行的《房地产开发企业会计制度》核算内容已无法准确地反映税收征管所需数据。
（二）正确使用新《会计准则》，准确确认主营业务收入
根据房地产开发企业经营特点，_制定了《商品房销售管理办法》，因此，房地产开发企业在确认主营业务收入时必须符合两个标准，一个是按《商品房销售管理办法》规定的商品房预销售和现房销售确认标准，另一个是按新的《企业会计准则》中规定的主营业务收入确认条件，前者是主营业务收入实现的前提。根据规定，以预售方式出售商品房，应当在该预售项目取得“三书一证一表”（即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和建筑工程竣工验收备案表）时，并与买受方签订买卖合同，结清购房款或取得索取凭证，确认为主营业务收入。对具备现房销售条件，应当在与买受方签订买卖合同，收取房款或取得索取凭证，取得“三书一证一表”后，确认为主营业务收入。对尚未办理土地分割手续的，已具备上述现房交付条件也可确认为主营业务收入。对以按揭方式销售的商品房，对已具备上述交付条件的，以按揭贷款到账日确认为主营业务收入。
（三）使用合理的方法，进行开发成本和期间费用的核算
房地产开发企业应按现行《房地产开发企业会计制度》规定的成本核算项目，归集开发成本。对已竣工房屋应按“约当量比例法”在各楼层间分配开发成本。即按照当期已竣工房屋的区位系数和每栋楼楼层系数折合成一个综合系数乘以该楼层的建筑面积作为楼层当量，即约当量，然后按照该期某项目开发成本总额除以该期约当量总和得出该项成本的分配率，以此按照各楼层的约当量分别计算各楼层开发成本。对每一楼层的`开发成本再按各楼层的每套房屋的建筑面积平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的开发成本，据此作为销售成本的结转依据。跨期期间费用（如楼盘展示费用和样板房装修费等），通过“递延资产”科目核算，按比例摊销，以保证年度财务报告的准确性。
（四）建立完善的收益评价体系
房地产开发企业在生产经营中存在其自身特点，因此在收益评价体系的建立时应有其特殊性，既要反映房地产开发企业的盈利能力、资金结构状况，同时，还要反映房地产开发企业的负债能力和企业的抗风险能力。盈利能力指标主要包括销售净利率、净资产收益率（ROE）和总资产收益率（ROA）。资产结构指标主要包括流动资产占总资产的比率、长期股权投资占总资产的比率、其他长期资产占总资产的比率等构成。偿债能力指标体系包括流动比率、速动比率和资产负债率等构成。企业抗风险能力指标主要包括应收账款周转率、存货周转率、流动资金周转率、现金流量比率等构成。在评价企业的各项指标时，应以房地产开发企业的某一开发周期的指标作为基础数据进行评价，否则，不利于真实地反映房地产开发企业的经营实绩。
（五）扩大信息披露的内容，提高信息披露的质量
主要披露企业拥有的土地储备数量和成本、分项目现金流量信息、抗风险（开发风险、筹资风险、土地风险）的能力。增加季度和年度快报指标体系建设，克服信息披
一、房地产开发成本的组成问题
在进行房地产开发的成本核算时，首先就需要明确房地产开发的成本主要是由哪些方面来组成，在明确了成本的组成范围的前提下，才能准确核算项目成本。一般来讲，在房地产的开发过程中，其成本的开支主要体现在以下几点：
1.土地、建筑安装工程费、设备费用这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用，一般会占总费用的八成以上，尤其是近年来城市土地资源紧张，土地的费用成本开销更大，甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时，开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算，来得出未来房产每平米所占土地成本，继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。
2.基础设施及配套设施支出主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3.管理费用和筹资成本管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节，虽然其所占成本比例不大，但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。
二、房地产开发成本的核算问题
1.成本归集对象
房地产开发企业在进行成本核算时，应该确定成本归集对象，即成本核算单位。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配问题
对成片开发土地而言。肯定存在共同成本，按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法，如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。
3.筹建期间借款利息的会计处理
一般来讲，由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的，如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的，因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资，一般融资的对象和手段都是向银行贷款，这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长，资金回笼缓慢，因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定，这种利息支出应当资本化，即发生时列作开发成本，待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后，发生的借款利息则直接计入财务费用。
4.项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间比较明确，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成和项目决算。可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
三、结语
本文通过分析房地产开发成本的主要组成部分，指出了在对房地产开发进行成本核算时需要注意的几个问题。由本文论述可以看出，房地产开发企业在进行项目开发时，预先做好成本核算是非常关键和重要的，由成本核算所得的会计信息可以使开发商决定该项目是否具有可行性，以及在实施的过程中应当注意的财务管理事项和会计处理方法。在此情况下，房地产开发企业才能完全掌握开发项目的经济利润空间范围，才能更好的设计开放方案，以实现该房地产开发项目的最大经济价值。
一、会计理论研究方法的对比
规范研究方法是指通过强调演绎方法对会计理论进行研究，并由此形成规范会计理论。规范研究方法所强凋的是世界应该如何来运行，而不关心世界是如何运行的，它试图判定“应当是什么，应当不是什么”。它是从一般到个别的推理，即从已有的科学结论、原理和定律出发，推知另一个新事物的本质和发展规律的演绎方法。演绎法之所以成立，是因为一般存在于个别之中，一类事物共有的属性，其中每一个事物必须具有，所以，从一般必然推知个别。演绎推理是从一般到个别，要求其前提正确，推理严密。只要前提是经过实证的科学事实，前提和结论之间具有可靠的逻辑关系，那么，所得的结论就一定是正确有效的。规范会计理论体系就是以建立会计目标为起点，一旦目标被界定，就必须描述某些关键性的定义和假设。基于这些定义和假设，便可展开对会计目标实现过程的逻辑结构研究。因此，规范性会计理论主张不应受会计实务的影响去发展会计理论，强凋会计理论应当高于会计实践并指导会计实践。规范会计理论下的会计模式都是先假定会计目标再继而进行逻辑推理的结果。由于目前人们对会计目标认知上的差异，根据单一目标建立起来的会计模式，在会计信息已成为公共信息的今天，其有效性正越来越受到怀疑。
实证研究方法的出发点是指以事实结果为标准，验证与衡量理论或观点、假说的正确性。它是指通过确认假设，以事实、实际的情况，由观察数据产生的相互关系等为对象，经过实验而求得近似的正确性的一种方法。实证研究被引入会计领域是时代的要求，是会计学发展的必然。现代社会中，为决策服务的预测成为焦点性的问题，会计领域必须适应这种社会环境的变化，向决策部门提供有用的会计信息。上世纪60年代末，由于对会计信息的`利用者提供有实用价值的信息的要求越来越强烈，尤其对有效市场假设进行的大规模实验验证的结果给规范会计理论带来了巨大的冲击，因为这些经验结果表明，规范会计赖以生存的某些假定条件实际上并不存在。在这种情况下，人们将实证经济理论引入了会计领域，实证研究逐渐引起会计界人士的重视。其具体背景是，1976年，美国著名会计学家詹森在斯坦福大学主持会计讲座期间，首先提出应以实证方法从事会计研究。1978年，美国会计学家瓦茨和齐默尔曼合作发表了“关于决定会计准则的实证理论”一文，1979年，两人又合作发表了“会计理论的供给与需求”一文，这是最早关于实证会计研究的论文。此后，这一理论逐渐系统化。1986年，瓦茨和齐默尔曼出版了《实证会计理论》一书，提出了这一理论的基本框架，并把它提高到了一个崭新的水平。两位教授所在的罗彻斯特大学也因此脱颖而出，实证会计研究硕果累累，因而人们将实证会计学派称之为“罗彻斯特学派”。
二、实证会计理论研究的内容
实证会计理论研究的目的是解释所观察到的会计现象，并寻找出这些会计现象发生的原因。它是以经验与实证法为基础，以数学模型为工具所形成的新理论。实证会计理论认为会计实务是发展会计理论的基础，从所观察到的会计实务现象中推导出隐含的会计理论。因此，实证会计研究总是既将理论作为终点，又将理论作为起点。实证会计研究的过程一般是：确立研究课题→寻找相关理论→提出假设或命题→使假设或命题可操作化→设计研究方案→搜集数据资料→分析数据以检测假设或命题→分析研究。实证会计研究的内容，在瓦茨和齐默尔曼的《实证会计理论》中，大致可概括为：（1）提出了有效假设与资本资产计价模型；（2）研究会计赢利与股票价格的相关性；（3）对竞争性假设的实证检验；（4）对会计信息与破产风险的相关性进行验证；（5）对会计人员及管理人员所运用的会计程序与报酬计划、债务契约进行实证检验；（6）对会计与政治活动、会计政策的选择等进行实证检验。在以上实证研究的内容中，提出了契约成本、代理成本、政治成本等概念，进一步论证了契约理论和各种最佳选择的必要性。实际上，在我国目前的会计理论研究中，存在大量的可作实证研究的课题。比较经常性的有：（1）公司财务信息披露时间、内容、文字风格、方式等受何种因素的影响；（2）公司为何要用某一信息披露策略；（3）公司信息披露策略和战术的选择与变更对股票价格的影响及对管理人员、投资者、债权人、公司职员的影响；（4）选择和变更会计方法的制约因素；（5）会计方法选择和变更对企业、投资者及管理人员的经济影响以及由此产生的经济、社会和政治后果；（6）会计方法选择和变更对企业股票价格的影响；（7）会计法规和准则的社会经济后果；（8）会计信息使用者如何使用公司的会计报表等。
另外，集中研究同一课题或将同一课题细分之后加以分别研究，也是实证研究的一个倾向。为了使企业经营趋于合理，必须对特定的课题集思广益，从不同角度，以不同思维方式进行探索；或者将同一课题划分为一个个子课题，分别进行深入研究。 本篇文章共2页，此页为首页 下一页 目前，实证研究在中国方兴未艾，是比较热点的会计研究方法，尤其是随着财务会计实证研究内容的泛化。传统财务会计中的会计报告部分占整个会计实证研究的第一位。同时，关于会计准则等会计制度的研究也占重要地位。概括起来说，跨学科研究的广泛展开，对实务课题研究的重视，即反映会计环境的课题增多也是明显的例证。今后对财务报表各项目的数据预测、信息利用者的决策、行动方案的选择等进行实证研究，仍将是一个主要的方向。但是，在应用实证法时，应关注以下几个方面可能出现的问题：（1）选题的适应性；（2）实证会计研究的规范性；（3）数据的质量；（4）模型和方法的适应性；（5）验证结果的客观性；（6）避免研究对象过于集中。
三、实证会计理论研究的局限性
当前，我国会计界，实证研究异军突起，并得到许多人的极力推崇，对规范会计研究提出了严峻的挑战。长期以来，我国会计理论研究绝大多数属于规范会计研究，会计理论往往注重于假说与推论，缺乏应用价值。随着社会主义市场经济体制的逐步建立，会计研究领域内新的问题不断涌现。一方面，企业自主权不断扩大，企业内部经济利益关系日趋复杂，企业内缔约各方受经济利益驱动而对会计行为施加的影响不容忽视；另一方面，公司制企业日益增多，资本市场日趋复杂，会计信息对资本市场的影响方式和程度倍受关注。因此，为弥补传统会计理论的缺陷，推行实证会计研究十分必要。但是，应当明确，两大会计研究各有其优缺点，因重视一方而偏废另一方极不可取。实际上，实证会计理论的局限性是客观存在的。主要表现在以下几个方面：
（1）利用粗略的替代变量来表示契约成本与政治成本。由于对所采用的一些概念还不能予以明确的解释并加以量化，验证模式中的契约成本、政治成本等只好以“替代物”来表示；
（2）限定的线性模型缺乏依据，在所假设的模型中，预测能力较低；
（3）契约中的变量都是线性的，忽视了相互之间存在着共线性。这样，要独立分析各个变量的影响就很困难；
（4）大部分实证会计理论进行的研究多限于某一时点上的对比。这种对比，究竟有多大的代表性，尚值得怀疑。
因此，实证研究在选题方面大都集中于可以取得经验数据的一些财务会计问题，但对一些会计基本理论问题却很少、甚至从不涉及，同时它很注重某些经济现象与会计的关系的研究，却常常有意或无意回避财务会计的技术方法。在实证会计理论中，一些模型中相关参数可能是言过其实的，以致有时直接和用被修整的会计信息进行不实的实证，这样产生的实证结果，就会显得过于勉强。例如，企业行为的改变究竟应归因于会计准则的变化，还是归因于经济环境的变化等。这是实证研究包括实证会计理论研究方法中固有的缺陷。此外，由于实证会计研究难以计量企业行为的影响尤其是会计选择对企业行为的影响，因此，从统计角度而言，也存在着严重的不足，即使已试图用其它变量进行替代，也无法回避其方法论上的缺陷。
以上分析可得出这样的结论，规范研究和实证研究并不是互相排斥而是互相补充的。规范研究的结论需要实证研究加以验证，实证研究需要规范研究的结论作为基础和前提。只重视一方面忽视另一方是有失偏颇的。归根到底，会计研究是为了在会计理论研究方面取得对社会有价值的成果，其研究结论要能解决会计实践中遇到的诸多问题。在建立和发展社会主义市场经济的过程中，会计实践所遇到的问题是多种多样的，我们应当坚持实事求是、具体问题具体分析的原则，根据不同的研究目标，采用相应的研究方法。
【摘要】文章通过分析房地产开发企业会计核算的特殊性，对新会计准则中房地产开发企业会计核算存在的问题提出了改进建议。
【关键词】房地产开发企业会计核算
一、房地产开发企业会计核算的特殊性
房地产开发企业是一类经营土地和商品房，资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的企业，主要具有如下特点：从生产经营角度而言，房地产开发企业一是开发周期长、环节多，表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建没周期为准；二是开发投入大，风险高，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。另外，从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者，这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1、科目设置复杂
对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行（企业会计）和相关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
2、借款费用中挂账现象严重
房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户。
3、收入确认相对随意
房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计—可行性论证—征地拆迁安置补偿—三通一平—建筑安装—配套工程—绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金，隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。
4、会计信息风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。20xx年中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号――从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法：第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险：第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。
三、加强房地产开发企业会计核算的措施
1、优化会计科目的设置
其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。
2、合理处理借款费用
新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》对此则规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。依据此项规定，房地产商品是需要经过较长时间的购建才能达到预定可销售状态的存货，应将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本。不仅如此，新准则还扩大了借款费用资本化的范围，新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的'专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。为此笔者建议对借款费用核算应充分考虑配比原则。借款费用要在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入房地产项目成本。先将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。
3、完善收入确认
作为房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项房地产的成本能够可靠地计量；三是作为房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4、提高信息披露含量
一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。
【参考文献】
[1]饶倩妮：房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息？财经观察，20xx（1）。
[2]郜月：新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概算[J].河南科技，20xx（2）。
[3]张雪、李鑫：房地产企业会计核算问题浅探[J].财政监督，20xx（10）。
[4]王朋才：房地产开发企业房地产转换的会计核算[J].财会通讯，20xx（11）。
一、实习单位简介
海宁经编园正大会计税务服务有限公司，于20xx年6月由海宁正大税务师事务所与海宁中国经编科技开发有限公司合资设立的。并于20xx年8月成立了马桥经编园区会计协会。
海宁正大税务师事务所、浙江正健会计师事务所、海宁正泰资产评估有限公司、嘉兴正大工程管理咨询有限公司集税务、审计、验资、评估、工程审价、招投标代理为一体。现有从业人员200多名，其中中国注册税务师、中国注册会计师、中国注册评估师、注册造价工程师等职业资格90多人次。此外，还具有一批中高级技术职称的各类专业技术人员，已形成一支整体业务素质较好、职业道德优良、人才结构合理的执业队伍。是目前嘉兴地区执业资格比较齐全，规模较大的中介服务机构。事务所坚持“以质量求信誉，以信誉求发展”的办所宗旨，严格执行标准、信守职业道德、讲求工作效率、依法维护委托人和有关各方的合法权益，树立了良好的中介执业形象，赢得了客户和社会各界的肯定和好评。
海宁经编园正大会计税务服务有限公司的设立主要是发挥会计服务平台作用，根据行业特点，利用人才优势、技术优势、信息优势，为马桥经编企业搭建起税企桥梁，及时了解行业财务动态，有针对性地开展帮扶工作，切实为企业排忧解难。提高会计人员素质，为提升经编产业经济作出积极的贡献。
为使进入马桥经编园的企业就近方便、快捷地办理各项业务，配合招商引资工作顺利开展，海宁经编园正大会计税务服务有限公司提供免费一条龙服务，为新办企业办理工商税务注册登记、变更业务，为老企业办理审计、验资、增资业务，并提供免费咨询业务。
二、实习主要过程
此次实习的目的在于通过在海宁经编园正大会计税务服务有限公司的实习，熟悉会计师事务所的日常业务，为企业办理代理记账等业务的操作流程以及相关的工作制度等。实习过程主要包括以下几个阶段：
1、了解海宁经编园正大会计税务服务有限公司的基本情况，了解海宁经编园正大会计税务服务有限公司的日常业务及服务对象。
2、学习对外业务的基本流程，主要是为马桥经编园内的企业提供相关税法知识的宣传及为企业提供会计咨询服务。
3、学习会计记账的基本流程，主要包括以下方面：原始凭证的整理，会计凭证的填写核对，根据会计凭证进行记账。
4、学习到国税局和地税局为企业办理税务登记等，到企业进行审计工作。
5、总结实习经过，并完成实习作业、实习报告。
三、实习主要内容
刚到海宁经编园正大会计税务服务有限公司的第一周，我主要是了解了公司的基本情况及公司的日常业务。由公司的一位会计助理金老师具体负责我实习期间的事项安排，开始时在部门内不知道自己该从何下手。金老师就先让我熟悉一下整个办公室的流程操作，每个部门具体是在做什么的，并鼓励我与周围的其他同事进行交流，深入了解相关信息。在这个过程中，我也渐渐熟悉了办公室的相关设备的运用，如帮助同事打印、复印文档，将有关的`档案进行排序，打孔，穿线，装订。
第二周，在熟悉了整个办公室的情况后，金老师将一些近年来的各项会计政策交予我，让我最近的会计政策、会计准则，当中关于中小企的内容需要我重点关注。因为海宁经编园正大会计税务服务有限公司主要是为马桥经编园区内的中小企业服务。这些企业规模较小，有些没有配备专业的财务人员，财务人员的素质也不高，而公司正是为这些中小企业提供咨询服务。
第三周，我被金老师安排到了企业咨询处，协助该部门的工作人员进行工作。在这里，不少的企业会打电话或亲自前来咨询相关的业务。我的工作就是协助招待前来咨询的的企业人员，并在一旁做好文字记录，为工作人员找寻相关的会计政策的资料等。
第四周，仍旧在会计咨询处实习。一次碰到其他工作人员都有事不在办公室，这时恰好来了一位企业的工作人员前来咨询。这位办事人员不知道我是刚来的实习生，直接就向我咨询了关于企业购买设备的税收优惠政策，虽然在学校学习过相关的内容，但是却无法回答。好在这是外出的老师回来了，只好将这一问题交由老师解决。这使我明白我还需要在会计的相关知识方面加强学习。在此期间公司举办了一次对于马桥经编园区财务人员的最新税法知识的讲座，我参加了此次的讲座，在整个讲座的过程中了解到了最新的会计及税法上的知识。
在接下来的实习时间里，我主要是跟着金老师到工商局，国税局，地税局等帮企业办理业务。第一，到海宁市工商局，办理有关工商注册这一块业务，最常碰到的就是帮新客户新申请设立公司商事主体登记注册，主要流程是：登录网站（注册）企业名称预先核准（名称申请、登记申请、查询结果、撤销申请）网上预约递交材料领照（营业执照）到公安局备案后刻章（公司的公章、法人私章以及财务专用章）组织机构代码税务登记证。第二，到海宁市国、地税局，帮客户办理国、地税相关事务。去国税局，主要是帮一般纳税人申报缴税，填写好《增值税纳税申报表（适用于增值税一般纳税人）》、《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）和《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）（也就是1张主表和2张附表）3张申报表并加盖公章后就可以到窗口办理。一些公司购买了有相关税控申报说软件就可以直接在公司的税控电脑上直接申报缴税，就不用亲自到国税局办理。
接下来的两周，我跟着金老师开始学习如何为企业进行代理记账的工作。海宁经编园正大会计税务服务有限公司主要是为马桥经编园区内的企业进行代理记账工作。从客户那里取得原始单据回来，金老师让我开始粘贴原始凭证，原来粘贴原始凭证也有很多技巧，怎样粘贴的好看、整齐，这样附在记账凭证后面就会美观。虽然刚开始时，还不是很熟练，但是经过几天的工作后，已经能够渐渐将原始凭证粘贴得又快又好。由于公司是运用财务软件进行记账的，因此需要将审核后的凭证录入系统。虽然在学校学习过会计电算化的内容，但是当时上课时有老师一步步进行指导，真正碰到需要完全由自己操作时，遇到了不少的问题。
四、实习的主要收获和体会
在这次八周的实习中，我的收获就是对会计师事务所的基本业务有了大概的了解，并对一些会计业务能行进行基本操作。在提高专业水平的同时，其他方面的收获也是非常大的，学到了许多学校里所学不到的经验与教训。作为一名即将走出校园的大学生，这次的毕业实习无疑成为了我踏入社会前的一个很好的试炼。
首先，通过此次的实习我意识到了理论知识与实践的差距。在学校里总是在被灌输知识，学习的多是一些理论知识，就算有实验课也是在老师的指导下进行的。然而这次实习，却让我深刻地感受到了自己相关知识的贫乏，不能将专业知识系统的掌握。如在对原始凭证进行整理时，看似简单，但是仍有许多地方需要注意。这次的经验更让我体会到理论知识与实践的差距。通过这次的实习，给了我与众不同的学习机会，增强创新和推断的能力，掌握自学的能力。
其次，工作中应具有高度的责任心，对所从事的工作需要耐心。作为一个会计人员，工作中要有良好的专业素质；从事会计工作的人员要有严谨的工作态度，会计工作是一门很精准的工作，要求会计人员要准确的核算每一项指标，牢记每一条税法，正确使用每一个公式。有时会计的一些工作较为繁琐，工作量较大，这是就需要我们更加的耐心和细心，确保工作的准确性。会计不是一件具有创新意识的工作，它是靠一个又一个精准的数字来反映问题的。所以我们一定要加强自己对数字的敏感度，及时发现问题解决问题弥补漏洞。对自己的工作应具有高度的责任心，做到事中细心事后检查。
最后会计部门是企业管理的核心部门，对下要收集会计信息，对上要汇报会计信息，对内要相互配合整理会计信息，对外要与社会公众和政府部门搞好关系。这就要求我们在于各个部门各种人员打交道时一定要注意沟通方法，协调好相互间的工作关系。与同事保持良好的工作关系对于提高工作效率是十分有必有把必要的。
通过这次的实习，让我更清楚地了解自身的优势和不足，学会了很多学校里学不到的知识，为我今后步入社会打下了坚实的基础。
摘要：在出租业务会计核算的程序和方法方面，房地产开发企业与其他企业相比，在诸多方面都存在差异。目前我国已经出台了一些法律规定，但是从实施的效果以及业界的反应来看，并没有达到一种非常理想的效果。初步来看，是由于法律条文的普适性对于房地产开发企业并没有很强的针对性。正如我们所看到的，房地产开发公司开展出租业务需要有一个较长的周期，在这个周期的前期，主要是以投入为主，在会计报表上体现出来的利润往往是负数。但是还会出现另一种情况，在出租业务开发后期，随着业务链的稳定以及投入金额比例的降低，利润往往出现大幅增长。本文针对在房地产开发企业开展出租业务会计核算时所遇见的问题进行研究，并且确定了研究目标、范围以及研究方法，并提出了可行性较高的建议。
关键词：房地产；出租业务；会计核算
一、出租业务会计核算的现状
（一）房地产开发公司实际状况房地产开发企业出租业务主要以写字楼的出租为主，该写字楼是四月三十日之前的物业所出租。按照5%的比例来征收房租费和车位费，并且不予以抵扣；按照6%的比例来征收物业费。房地产开发公司将整栋大厦的物业管理交由第三方来承包；第三方物业公司会在每个月向房地产开发公司开具物业管理费发票。此外，诸如大厦的日常维修、维护工作也不能抵扣。
（二）出租业务收入金额及时间点会计核算当今世界是一个多元化的世界，充满着机遇和挑战，房地产开发企业也是看准了商机。
1、企业开发的房屋和土地不仅有对外出售或者转让的功能，还有对外出租的功能，也就是我们所说的出租业务。房屋和土地出租经营业务收入，它的具体表现是将房屋和土地的使用权暂时转让，从而获得应有的租金收益。租金收入应按照出租合同、协议规定日期收取租金后作为当期经营收入的实现。一般来说，房地产开发企业按照规定确定出租的房屋或土地的租金和收入租金的时间，作为出租产品收入的实现时间和经营收入的确认。
2、有一些房地产开发公司不以签订合同的时间作为收入的确认点，而是以收到租金的时间作为收入的确认点。收到资金时，贷记“预收账款——出租产品租金收入”，借记“银行存款”。按照双方签订的出租合同的要求，如果承租方没有按照规定的期限缴纳租金，企业就有权按照合同规定收入确定的条件，符合全部条件的，就应该按照相应程序即按照拖欠租金处理，借记“应收账款”科目，贷记“预收账款——出租产品租金收入”科目，当收到拖欠的租金时，冲减“应收账款”科目。不符合收入确认的规定条件，不核算出租产品租金收入。房地产开发公司在新建房屋交付使用之前，应该和承租方签订相关协议，此时获得的预租资金按照“预收账款”来处理，等到房屋最终完成建设工作，再办理正式租约手续。
二、房地产开发公司出租房屋的计税方法
根据《财务部国家_关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的明确规定，假设房地产开发公司是小规模纳税人，应当对其使用简易计税的方法；假设房地产开发公司是一般纳税人，那么，对其使用的计税方法，要根据取得不动产的时间来决定，具体来说要按照以下方法：在20xx年4月30日之前取得的不动产，属于“老不动产”，可以选择使用与小规模纳税人相同的简易计税的方法，而在20xx年5月1日及以后取得的不动产属于“新不动产”，应该在出租的时候采用一般计税的方法。当通过不同的计税方法进行会计核算时，应该按照不同的标准确认收入实现，如果某项房屋建筑物需要预售，应该按照不低于预售15%的利率来计算将要获得的利润。按照这种方法，会出现下列情况：会计没有将收益进行确认，但企业需要缴纳所得税；会计已经将收益进行确认，但是企业还没有缴纳所得税，诸如此类的时间、操作不能统一的现象。房地产老项目，也就是所说的“老不动产”，指的是《建筑工程施工许可证》注明的在20xx年4月30日之前开工的房地产工程。按照租售相同、税收公平的原则来讲，如何界定“新不动产”与“旧不动产”，在房地产开发企业的已出售房屋与出租房屋，界定标准是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的问题
与土地出让收入类似，通过出租房屋使得企业增加的利润并不占多数，但是它拥有收入的隐蔽性。举个例子来说，新建商品房在没有卖出之前，属于存货，而将这些存货出租，可以收回一定数量的收入资金，然而，这一部分资金很多情况下并没有入账。反观，一些专门为出租而建的商品房，在租金的收入具体数额以及租金的入账时点，通常是由开发商来操纵，而使得房地产开发企业陷入了一种被动的境地，为租金的.监管带来了很大的困难。
四、办公楼出租业务与新会计准则中的投资性房地产业务
（一）新会计准则中的增设科目
将“投资性房地产”科目设为新会计准则中的增加科目，何为“投资性房地产”？它指的是赚取租金或资本增值，或者是这两个特点都具备的从而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物、
（二）投资性房地产的范围
已经通过租赁的方式转让了的土地使用权，以及已经出租了的建筑物。其中，通过租赁的方式转让了的土地使用权指的是企业以转让的方式取得的土地使用权；已经出租了的建筑物是指该建筑物的产权归企业所有。
（三）企业会计中的融资租赁
根据《企业会计制度》的相关规定，只要满足下列五种情形之一，就可以被认定是融资租赁。第一，当租赁合同期满之后，承租人变为房屋建筑物的主人，拥有所有权。第二，承租人有权利购买所租赁的房屋建筑物，所定购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值。第三，在很大一部分上，租赁资产的可使用年限由租赁期所占用。第四，从出租人的角度来看，租赁开始日最低租赁收款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。第五，如果所租赁的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，则合法的使用者只有承租人。根据税法条文可以看出，房地产开发企业出租业务分成三种不同的形式，即临时租赁、经营性租赁以及融资租赁，这三种不同的形式的所得税待遇也各有各的不同。
五、收取办公楼租金的会计处理及预收租金的会计处理
（一）将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出借：投资性房地产（原值）贷：固定资产（原值）借：累计折旧（办公楼累计折旧）贷：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）
（二）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：管理费用（折旧）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（三）取得的租金收入借：银行存款贷：预收账款
（四）提取税金借：营业税金及附加贷：应交税金—城建税应交税金—教育费附加
（五）结转租金收入、成本、税金借：预收账款贷：主营业务收入借：主营业务收入贷：本年利润借：本年利润贷：主营业务支出
（六）上缴税金借：应交税金—城建税应交税金—教育费附加贷：银行存款（或现金）
参考文献：
[1]王洪涛.《浅析营房地产开发企业的会计核算问题》.[J]郑州至远物业管理有限公司，20xx。
[2]张艳辉.《租赁业务的会计核算探讨》.[J]。上海玄益房地产开发有限公司，20xx（15）。
实习目的：
1、加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力。
2、锻炼自己的实习工作能力，适应社会能力和自我管理的能力。
3、调查研究，发现问题，确定合适的毕业设计课题。
实习内容：
离开安静的教室，我怀着一份好奇，一份激动的心情走进了社会。第一次运用自己所学的理论，结合实际，亲自动手实践，在这次实习中给我提供了一个理论与实际结合的机会，同时也认识社会锻炼自身能力，以及更好的适应社会需要的机会。近些时间实践，收获应该是很多的，都得到较大的提高。
五个多月的实习时间，说多也不多，很快的就过去了。在学校的这五个多月时间，却是学到了很多东西。一直以来毕业都想去做会计，所以我很珍惜这次实习的机会。
一直都有人跟我说，做会计是很累的，这次真正的自己去做一下，才知道了做会计到底有多累。要跟师傅学习做基本的帐务处理。刚开始的碰壁是难免的，也是非常痛苦的。但这个心理关一定要克服，就是要撕下脸皮。
每个人的工作很简单，但要做到很好就很难。有句话说：“任何人都可以做会计，但不是任何人都能做好会计！”我们所作的主要工作就是记帐，财会是我的专业，这是我的第一份工作，我要做好它，我也坚信我一定能做好，由于是刚开始接触，我们的大概流程是这样的。
实习体会和收获：
在短短几个月的实习中，确实让自己成长了许多。在实习期间，我学到了许多东西，遇到了一些困难，也看到了自己本身存在着许多问题。虽然开始认为临促不是一个太难的职业，但是亲临其境或亲自上阵才意识到自己能力的欠缺和知识的匮乏。实习期间，我拓宽了视野，增长了见识，也体验到社会竞争的残酷，而更多的是希望自己在工作中积累各方面的经验，为将来自己走创业之路做准备。
但在实习工作的同时也发现了一些小问题，比所以还是希望可以在毕业设计的过程中，不断研究，不断完善。
实习，是中专生活的结束，也是自己步入社会努力工作的'开始。在这短暂的实习期间，我深深感到了自己的不足，专业理论知识和实践应用上的差距。在以后的工作学习中，我会更加努力，取长补短，虚心求教，不断提升自我，在社会上贡献出自己的一份力量。将来无论在什么岗位上，都会努力上进，都会做一个对自己，对工作负责任的人！
后记：汪国珍说过：“既然选择了远方就风雨兼程吧！”是的，实习已经结束了，再以后的学习和生活及工作中，又会有新的情况和艰难，但我们必须变的足够的强大和坚强，加油吧，朋友们，我们的未来不是梦，我们的目标在远方，我们的希望在远方，我们的成功在将来，加油吧！我们的未来真的不是什么空想，只要我们有自己肯努力！
